競売等でよく見かける、土地権利が「使用貸借」「使用借権」の建物には、借地権がありません。
使用借権とは無償で土地を借りることで、権利としては非常に弱く、建物の撤去を求められる危険性もあります。そこで、この記事では使用貸借について解説し、あわせて、借地権のない建物を購入する場合のポイントを説明しました。
同様に、借地権のない建物を相続した場合なども参考になるよう記述しています。
競売でよく見かける借地権のない建物（使用貸借の建物）とは？
借地権のない建物とは、土地の賃借権（借地権）を持たずに他人の土地上に建てられた建物を指します。このような建物が存在する主なケースとして、土地所有者との間で使用貸借契約が締結されている場合が挙げられます。
使用貸借契約では、土地の使用が無償で許可されるため、借地権は発生しません。その結果、建物所有者は土地の賃料を支払う義務を負わず、土地所有者も借地借家法の適用を受けないため、契約解除や建物収去の請求が比較的容易に行えます（参考：国土交通省)。
使用貸借とは何か？
使用貸借とは、民法上の契約形態の一つで、貸主が借主に対して無償で物の使用を許可する契約を指します。この契約では、借主は使用の対価として賃料を支払う義務を負わず、貸主はいつでも契約を解除し、物の返還を求めることができます。
使用貸借契約は、親族間や友人間で土地や建物を一時的に貸し借りする際によく利用されます。ただし、借主は無償で使用しているため、法的保護が弱く、貸主からの返還請求に対して抵抗することが難しいという特徴があります（参考：e-Gov法令検索)。
借地権のない建物が抱える法的リスク
使用貸借契約は、貸主が借主に対して無償で物の使用を許可する契約です。この契約形態では、借主は賃料を支払う義務がない反面、法的にあまり保護されないという問題があります。
具体的には、使用貸借契約は借主の死亡によって終了し、また貸主は契約期間や使用目的の定めがない場合、いつでも契約を解除することができます。そのため、借主は長期的な使用や安定性を確保することが難しく、弱い権利であるといえます（参考：home4u.jp）。
建物の撤去を迫られる可能性
借地権のない建物、特に使用貸借契約に基づいて建てられた建物は、契約終了時に建物の撤去を求められるリスクがあります。使用貸借契約が終了すると、借主は目的物を原状回復して返還する義務を負います。
この場合、建物を撤去し、更地にして返還する必要が生じることがあります。また、契約期間の定めがない場合、貸主はいつでも契約を解除できるため、突然に撤去を要求される可能性もあります。これらのリスクを踏まえ、使用貸借の建物を入手する際には、契約内容を慎重に検討し、将来的な撤去費用や対応策を考慮することが重要です（参考：ac-law.jp）。
借地権のない建物の売買・相続における留意点
借地権のない、使用借権の建物は、競売物件でよく見かけます。魅力的な価格なので、一度は検討したことがある人も多いと思いますが、かなり危険なので注意してください。
使用貸借の建物に関する注意点
使用貸借契約に基づく建物は、土地の使用が無償で許可されているため借地権が存在しません。そのため、建物の所有者は土地の賃料を支払う義務がなく、土地所有者も借地借家法の適用を受けません。このような建物は競売物件として市場に出回ることがありますが、購入者は以下の点に注意が必要です。
- 契約の不安定性：使用貸借契約は、貸主がいつでも解除できるため、建物の使用継続が保証されません。
- 法的保護の欠如：借地権がないため、借地借家法による保護が適用されず、契約解除時には建物の撤去を求められる可能性があります。
これらのリスクを理解し、購入前に契約内容や土地所有者との関係性を十分に確認することが重要です（参考：realestate.darwin-law.jp)。
筆者の知人（不動産業者）で、競売にかかった使用貸借の建物の地主と事前に交渉し、競落したら借地権を設定するという契約書を交わしてから入札した人がいます。このような対策ができれば借地権がない物件でも、購入を検討してよいと考えます。
売却時に発生する問題と回避方法
借地権のない建物を売却する際、以下の問題が発生する可能性があります。
- 買主の立場が不安定：使用貸借契約の不安定性から、買主が購入を躊躇することがあります。
- 価格評価の難しさ：借地権がないため、建物の評価額が低く見積もられる傾向があります。
これらの問題を回避するためには、以下の対策が有効です。
- 地主との交渉：可能であれば、土地所有者と交渉し、借地権の設定や契約の安定化を図ります。
- 地主に買取を持ちかける：使用借権の建物は地主が買い取ることも多いといわれます。
これにより、売却時のリスクを低減し、スムーズな取引が期待できます（参考：souzoku.asahi.com)。
借地権がない建物の相続におけるトラブル防止策
借地権のない建物を相続する際、以下のトラブルが発生する可能性があります。
- 契約の継続性：使用貸借契約は借主の死亡により終了する場合があり、相続人が建物を使用できなくなるリスクがあります。
- 地主との関係悪化：相続人と土地所有者との間で契約条件や使用権に関するトラブルが生じることがあります。
これらのトラブルを防止するためには、以下の対策が有効です。
- 事前の契約見直し：生前に使用貸借契約の内容を見直し、相続後も契約が継続できるように土地所有者と協議します。
- 専門家への相談：弁護士や不動産の専門家に相談し、契約内容や相続手続きについて適切なアドバイスを受けます。
これにより、相続時のトラブルを未然に防ぎ、円滑な相続手続きが可能となります。使用借権から借地権に切り替えてもらう交渉は難しいので、まずは専門家に相談すべきでしょう（参考：chester-tax.com)。
借地権のない建物のリスクを軽減する方法
原則として、借地権のない建物を購入することは避けるべきでしょう。
使用貸借の建物は原則として購入すべきでない
使用貸借契約に基づく建物は、土地の使用が無償で許可されているため、借地権が存在しません。このような建物を購入することは、以下のリスクを伴います。
- 契約の不安定性：使用貸借契約は、貸主がいつでも解除できるため、建物の使用継続が保証されません。
- 法的保護の欠如：借地権がないため、借地借家法による保護が適用されず、契約解除時には建物の撤去を求められる可能性があります。
これらのリスクを考慮すると、使用貸借の建物を購入することは原則として避けるべきです（参考：chester-tax.com）。
使用貸借の建物を購入するとしたら最低限やっておきたいこと
それでも使用貸借の建物を購入する場合、以下の点に注意し、リスクを軽減することが重要です。
- 契約内容の確認：使用貸借契約の期間、解除条件、使用目的などを詳細に確認し、契約の安定性を評価します。
- 地主との事前交渉：可能であれば、土地所有者と交渉し、借地権の設定や契約の安定化を図ります。
- 専門家への相談：弁護士や不動産の専門家に相談し、契約内容やリスクについて適切なアドバイスを受けます。
これらの対策を講じることで、使用貸借の建物を購入する際のリスクを最小限に抑えることが可能です（参考：ono-law.jp）。
地主との交渉や専門家への相談は、すべて不動産を購入する前に行ってください。購入後ではとれる手段が少なすぎて、安全に建物を所有することができません。
まとめ：借地権のない建物（使用貸借の建物）の購入リスクと留意点
競売などで見かける「借地権のない建物（使用貸借契約による建物）」は、土地を無償で借りて建てられており、借地権が設定されていません。そのため、通常の借地借家法による保護はなく、契約解除や建物撤去を求められるリスクが高いことが特徴です。主な留意点は以下の通りです。
- 契約の不安定性
使用貸借契約は土地所有者がいつでも解除できるため、建物を継続して使用する保証がなく、安定性に欠けます。 - 法的保護の欠如
借地権がないため、土地所有者からの契約解除に対して法的に抵抗することが難しく、撤去命令に応じなければなりません。 - 購入時の注意点
使用貸借の建物を購入する場合は、以下の点を確認しリスクを最小限に抑えることが重要です。- 契約内容の確認：契約期間や解除条件などを詳細に確認し、土地所有者との契約の安定性を見極めます。
- 土地所有者との交渉：競落前に土地所有者と借地権設定の交渉ができれば、安定性が向上します。
- 専門家の相談：弁護士や不動産の専門家に相談し、リスクを明確にした上で購入判断を行います。
- 売却・相続に関するリスク
借地権のない建物の売却や相続にはリスクが伴います。例えば、使用貸借契約は借主の死亡で終了するため、相続人が建物を使えなくなる可能性があります。また、買い手がつきにくく、評価額も低くなる傾向にあります。
結論として、使用貸借による建物の購入は原則として避けるべきですが、購入する場合は契約内容の確認や土地所有者との交渉を事前に行うことが必要です。リスクを理解し、慎重な判断を行いましょう。
＜付録＞借地権のない建物に関連したよくある質問
以下、この記事のテーマに関連してよく聞かれる質問と回答をまとめました。
借地権がない建物でも建物登記は必要ですか？
借地権がない建物でも、建物登記が必要となる場合があります。建物登記を行わないと第三者への対抗力がなく、建物の所有権や借地関係に関する権利が証明できないことがありますので、慎重に対応することが推奨されます。
借地権がある建物は買ってはいけないと言われるのはなぜですか？
借地権付き建物は、土地の所有権が得られないため資産価値が低く、更新料や地代がかかります。また、地主の承諾が必要な場合が多く、売却や転用がしにくいとされる点で、注意が必要とされています。
借地権のない建物が競売にかけられることはありますか？
借地権のない建物でも、競売にかけられることがあります。しかし、土地の使用権がないため買い手がつきにくく、入札額も低くなる傾向があります。競売物件として購入する場合には、地代などの確認が重要です。
借地権の年数はどれくらいの期間が一般的ですか？
一般的な借地権の期間は30年から50年で、初回の契約時には20年や30年とされることが多いです。契約更新時に延長されることもありますが、地主との協議が必要なケースが多いでしょう。
建物を取り壊すと借地権は消滅しますか？
借地権は通常、建物が取り壊された場合に消滅することがあります。借地権の継続には建物の存在が要件とされるため、再建築する際には地主の許可が必要な場合が多く、事前に確認が必要です。
借地権付き建物が滅失した場合、解約は可能ですか？
借地権付き建物が滅失した場合、借地権も終了することが一般的ですが、契約内容によります。地主との解約手続きを進める際は、専門家に相談し円滑な手続きを進めることが推奨されます。
借地権付き建物が滅失して2年が経過するとどうなりますか？
借地権付き建物が滅失してから2年が経過すると、通常は借地権が消滅する可能性があります。再建築の際には、地主からの承諾が必要となるため、早期に対応することが望ましいです。
借地権は相続することができますか？
借地権は相続が可能です。相続人は借地権を承継し、従来の契約条件に基づいて使用を継続できますが、地主への届出が必要な場合もありますので、相続時の手続きを確認しましょう。
借地権の対抗要件として建物登記が必要ですか？
借地権の対抗要件として建物登記が必要です。登記により第三者に対抗でき、借地権の権利を守るためにも重要です。未登記の場合、借地権の存在を主張することが難しくなる場合があります。
借地権付き建物を売却することはできますか？
借地権付き建物の売却は可能です。しかし、売却には地主の承諾が必要であり、無承諾で売却した場合は契約が無効になることもあるため、地主との協議が重要です。
借地借家法に基づく借地権の期間延長は可能ですか？
借地借家法により、借地権の契約期間を延長することが可能です。通常、地主と借地人が協議し、更新が合意されれば契約が延長されるため、更新手続きの際には早めに相談することが推奨されます。
借地権付き建物とはどのようなものですか？
借地権付き建物とは、土地を借りて建築した建物で、建物は所有しても土地の所有権は持たない状態を指します。借地権の地代や更新手続きが必要で、建物売却や利用に制限がかかることが多いです。