借地権を売るには：売却可能な条件と地主の承諾の重要性

借地権付き物件を売却する際に地主の承諾が必要となる点で、他の不動産と異なります。

また、承諾が得られない場合には、裁判所による許可が必要になるなどの複雑な手続きを要する場合もあります。

そこでこの記事では、借地権の売却が可能な場合と不可能な場合、売却条件、具体的なケース、そして地主の承諾が必要とされる理由とその背景について詳しく解説します。

借地権を売るには？

借地権を売却できる場合とできない場合

借地権の売却は、以下の条件を満たす場合に可能です：

• 地主の承諾が得られる場合：借地権を第三者に譲渡する際、地主の承諾が必要です（ 全日不動産）。
• 裁判所の許可を得た場合：地主が承諾しない場合でも、裁判所に「承諾に代わる許可」を申請し、許可が下りれば売却が可能です。

一方、以下の場合には借地権の売却が難しくなります：

• 地主の承諾が得られない場合：地主の承諾も裁判所の許可も得られない場合、借地権の譲渡は困難です。
• 契約上の制限がある場合：借地契約に譲渡禁止の特約がある場合、売却は制限されます。

借地権が売却できる条件と具体的なケース

借地権の売却が可能となる主な条件は以下の通りです：

• 地主の承諾：借地権を譲渡する際、地主の承諾が必要です。
• 承諾料の支払い：地主の承諾を得るために、借地権価格の一定割合（一般的には10%程度が多い）の承諾料を支払うことが求められます。

具体的に売却可能なケースとしては：

• 第三者への譲渡：地主の承諾を得て、第三者に借地権を譲渡する場合。
• 地主への売却：地主が借地権を買い取る場合。
• 裁判所の許可取得：地主の承諾が得られない場合、裁判所に許可を申請し、許可が下りれば譲渡が可能です。

地主の承諾が必要である理由とその背景

借地権の譲渡に際し、地主の承諾が必要とされる主な理由は以下の通りです：

• 賃貸借契約の安定性維持：借地権の譲渡により、新たな借地人が地主にとって不適切な場合、契約関係が不安定になる可能性があるため、地主の承諾が求められます。
• 土地利用の適正管理：地主は土地の適正な利用を確保する責任があるため、借地権の譲渡に際して承諾することによって管理を行います。
• 契約上の権利保護：賃貸借契約において、無断での譲渡は禁止されており、これを守ることで地主の権利を保護します。

以上の理由から、借地権の売却には地主の承諾が必要とされ、その背景には契約関係の安定性や土地利用の適正管理が関係しています。

借地権の4つの売却方法と特徴

借地権の売却には複数の方法があり、それぞれに特徴と注意点があります。以下に、主な売却方法とその特徴を解説します。

1. 地主に売却する

特徴：

• 直接交渉：地主に直接借地権を買い取ってもらう方法です。
• 手続きの簡略化：第三者を介さないため、手続きが比較的簡単です。

注意点：

• 価格交渉：地主との価格交渉が必要であり、相場より低い価格を提示される可能性があります。
• 地主の意向：地主が買い取りを希望しない場合、この方法は選択できません。

2. 第三者に直接売却する

特徴：

• エンドユーザーへの売却：個人や企業など、最終的な利用者に直接売却する方法です。
• 不動産会社への売却：不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。

注意点：

• 地主の承諾：第三者への譲渡には、地主の承諾が必要です。
• 承諾料の支払い：地主の承諾を得るために、借地権価格の一定割合（一般的には10%程度）の承諾料を支払う必要があります。

3. 借地権と底地権を同時に売却する

特徴：

• 所有権としての売却：借地権者と地主が協力し、借地権と底地権を一括して第三者に売却する方法です（訳アリ物件買取PRO）。
• 高い売却価格：所有権として売却できるため、市場価値が高くなります。

注意点：

• 地主との協力：地主の協力が不可欠であり、同意を得る必要があります。
• 利益配分の調整：売却益の配分について、借地権者と地主で合意する必要があります。

4. 等価交換により第三者に売却する方法

特徴：

• 土地の分割：借地権者と地主が土地を等価で分割し、それぞれが所有権を取得します（Century21）。
• 自由な売却：取得した所有権部分を自由に売却できます。

注意点：

• 土地の形状と面積：土地の形状や面積によっては、分割が難しい場合があります。
• 法的手続き：土地の分筆や登記など、法的手続きが必要です。

各方法にはメリットとデメリットがあるため、状況に応じて最適な売却方法を選択することが重要です。

借地権を売る一般的な手続きの流れ

借地権の売却は通常以下のステップで行います。

1. 売却査定と媒介契約

まず、不動産会社に物件の査定を依頼し、適正な売却価格を把握します。その後、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。

2. 地主の承諾の取得方法と承諾料について

借地権を第三者に譲渡する際には、地主の承諾が必要です。承諾を得るためには、地主に対して譲渡の意向を伝え、承諾料（一般的には借地権価格の10%程度）を支払うことが求められます。

リハウス｜参考記事

3. 売買契約締結から借地権の引き渡しまでの流れ

買主が決定したら、売買契約を締結します。契約締結後、地主から正式な譲渡承諾書を取得し、借地権の名義変更手続きを行います。その後、買主に借地権を引き渡し、取引が完了します。

借地権を売る場合に地主と交渉する時の注意点

借地権物件の売却を円滑に進めるためには、地主との適切な交渉が不可欠です。以下に、交渉時の主要な注意点を解説します。

名義変更料や地代の清算について

名義変更料（譲渡承諾料）

借地権を第三者に譲渡する際、地主の承諾が必要であり、その対価として名義変更料を支払うことが一般的です。名義変更料の相場は、借地権価格の10%程度とされています。

地代の清算

売却時には、売主と買主間で地代の清算を行います。通常、売却日を基準に日割り計算し、未払い分や前払い分を調整します。この清算方法については、契約前に地主と確認しておくことが重要です。

解体費用負担や譲渡承諾の条件

建物の解体費用

借地上の建物を解体する場合、その費用負担について地主と協議が必要です。一般的には、借地権者が負担するケースが多いですが、交渉次第で費用分担の合意を得られる場合もあります。

譲渡承諾の条件

地主が譲渡を承諾する際、以下の条件を提示することがあります：

• 新借地人の信用調査：新たな借地人の信用力や人柄を確認するための情報提供。
• 契約条件の見直し：地代の増額や契約期間の変更など、契約内容の再検討。

これらの条件については、事前に地主と十分に話し合い、合意を得ることが重要です。

借地非訟手続きが必要な場合の対処法

借地非訟手続きとは

地主が譲渡を承諾しない場合、借地権者は裁判所に対して「借地非訟手続き」を申立てることができます。これは、地主の承諾に代わる許可を裁判所から得る手続きです。

内藤法律事務所｜参考記事

手続きの流れ

1. 申立て：地方裁判所に対して申立書を提出します。
2. 審理：裁判所が地主と借地権者双方の意見を聴取します。
3. 許可の判断：裁判所が譲渡の許可を判断します。

注意点

• 地主の介入権：手続き中、地主は借地権を自ら買い取る権利（介入権）を行使できる場合があります。 ナイト弁護士
• 専門家への相談：手続きは複雑なため、弁護士など専門家に相談することを推奨します。

以上の点を踏まえ、地主との交渉を円滑に進めることが、借地権の売却成功の鍵となります。

借地権物件売却時の注意事項

借地権の売却を検討する際には、税金や費用、適正価格の設定、不動産業者の選定など、さまざまな要素に注意を払う必要があります。以下に、これらのポイントを詳しく解説します。

借地権売却時にかかる税金や費用の詳細

借地権の売却に伴い、以下の税金や費用が発生します：

• 譲渡所得税：借地権の売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引いて計算されます。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得として扱われ、税率が異なります（ 小田急不動産）。
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。契約金額に応じて税額が定められています。
• 仲介手数料：不動産会社に売却を依頼した場合、仲介手数料が発生します。一般的には、売買価格の3%に6万円を加えた額に消費税を加算した金額が上限とされています。
• 譲渡承諾料：借地権を第三者に譲渡する際、地主の承諾を得るために支払う費用です。相場は売却価格の10%程度とされています。
• その他の費用：建物の解体費用や測量費用など、状況に応じて追加の費用が発生する場合があります。

適正な価格で売るためのポイント

借地権を適正な価格で売却するためには、以下の点に注意が必要です：

• 市場相場の把握：周辺地域の借地権の取引事例や地価を調査し、市場相場を理解します。
• 専門家への相談：借地権の取引に精通した不動産会社や弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
• 地主との協力：地主と良好な関係を築き、譲渡承諾料の交渉や売却条件の調整を円滑に進めることで、売却価格に影響を与える要素を最小限に抑えます。

トラブルを防ぐための不動産業者選び

借地権の売却において、信頼できる不動産業者の選定は非常に重要です。以下の点を考慮して業者を選びましょう：

• 実績と専門性：借地権の取引実績が豊富で、専門的な知識を持つ業者を選ぶことで、スムーズな取引が期待できます。
• 透明性と説明責任：手数料や費用の内訳を明確に説明し、契約内容について丁寧に説明してくれる業者を選ぶことが、後々のトラブル防止につながります。
• 口コミや評判の確認：過去の顧客からの評価や口コミを確認し、信頼性を判断する材料とします。

以上のポイントを踏まえ、慎重に不動産業者を選定することで、借地権の売却を円滑に進めることができます。

借地権を売るには：よくある売却トラブル事例

借地権の売却に際しては、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。以下に、代表的な事例とその対処法を解説します。

地主が売却を拒否するケース

事例：借地権者が第三者に借地権を譲渡しようとした際、地主が承諾を拒否するケースがあります。地主の承諾が得られないと、売却手続きが進められません。

対処法：

• 裁判所の許可申請：地主の承諾が得られない場合、借地権者は裁判所に対して「借地非訟手続」を申立て、承諾に代わる許可を求めることができます（ センチュリー21）。
• 専門家への相談：弁護士や不動産の専門家に相談し、適切な対応策を検討することが重要です。

高額な承諾料を地主から要求された場合

事例：借地権の譲渡に際し、地主から相場を超える高額な承諾料を要求されることがあります。

対処法：

• 相場の確認：一般的に承諾料は借地権価格の10%程度とされています。相場を確認し、適正な金額を把握します。
• 交渉：地主と冷静に話し合い、適正な承諾料で合意を目指します。
• 裁判所の許可申請：交渉が難航する場合、前述の「借地非訟手続」を活用し、裁判所の許可を得ることも検討します。

契約の履行遅延や交渉の失敗によるトラブル

事例：売買契約の履行が遅延したり、交渉が決裂することで、取引が中断・中止となるケースがあります。

対処法：

• スケジュール管理：契約締結から引き渡しまでのスケジュールを明確にし、各ステップを確実に進めます。
• コミュニケーションの強化：買主、地主、不動産業者との連絡を密にし、情報共有と意思疎通を図ります。
• 専門家のサポート：弁護士や不動産の専門家に依頼し、契約内容や手続きの確認を行い、トラブルの未然防止に努めます。

これらの対処法を実践することで、借地権の売却に伴うトラブルを回避し、円滑な取引を実現することが可能です。

借地権を売る際に関連したよくある質問

まとめ

借地権を売却する際には、地主の承諾が必要です。地主からの承諾がないと、売却手続きが進まず、取引が成立しません。

その理由は、借地権の譲渡が地主にとって契約相手の変更を意味するからです。地主としても新たに契約する相手には慎重に対応する必要があるため、譲渡には原則として地主の承諾が必要なのです。ただし、地主の承諾が得られない場合には、裁判所に「承諾に代わる許可」を申請することで売却が認められるケースもあります。この手続きは複雑でかなり時間がかかります。

また借地権の売却方法にはいくつかの選択肢があり、地主への直接売却や第三者への売却、借地権と底地権の同時売却、等価交換による売却などが挙げられます。いずれの場合も地主の協力が不可欠です。また、売却時には名義変更料や譲渡所得税、印紙税などの諸費用も発生するため、十分に下調べをしておく必要があります。

借地権の売却は複雑で地主との交渉や費用面でのトラブルが生じやすいため、スムーズな取引を行うためには弁護士や不動産会社などの専門家にサポートを依頼してください。専門家の協力を得ることで、安全かつ効率的な取引が可能となります。