借地権売買を成功させる全手順｜注意点・トラブル対策

借地権の売買は、通常の不動産取引とは異なり、地主さんの承諾など注意すべき点がありますが、実は借地権の売買は可能です。

この記事では、借地権を安全に、そしてできるだけ良い条件で売買するための具体的な方法や、知っておくべき注意点、さらにはよくあるトラブルとその対策まで、詳しく解説いたします。

借地権付き建物の購入を考えている方にとっても、メリット・デメリットを把握できる内容です。

借地権売買における基礎知識

借地権の売買は、通常の不動産取引とは異なる点がいくつかあります。

しかし、基本的な知識と適切な手順を踏めば、安全かつ有利な取引が可能です。

借地権とは？定義と種類を解説

借地権とは、他人の土地を借りて、その土地に建物を所有する権利のことです。

建物を建てて使用収益する権利で、土地を直接所有するわけではありません。

借地権には、主に「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。

項目	普通借地権	定期借地権
契約期間	旧法：20年（堅固建物は30年）以上、新法：30年以上	50年以上
更新	あり	なし（原則）
建物の再築	期間延長可能	特約により期間延長可能
契約終了時の対応	借地人が希望すれば更地にして返還または、地主が建物を買い取る	更地にして返還
メリット	契約の更新が可能	土地の所有権を持つよりも初期費用を抑えられる
デメリット	地代を払い続ける必要がある・契約更新時に更新料が発生する場合がある	契約期間満了時に土地を返還する必要がある・契約期間が長いことが多い

普通借地権は、契約期間が満了しても更新が可能で、長期間にわたって土地を利用できます。

定期借地権は、契約期間が満了すると土地を更地にして返還しなければならない点が普通借地権との大きな違いです。

どちらの借地権が良いかは、自身のライフプランや資金計画によって異なります。

将来設計に合わせて、適切な借地権を選択しましょう。

借地権の売買は可能？知っておくべき前提条件

結論からいうと借地権の売買は可能です。

しかし、いくつかの前提条件があります。

最も重要なのは、地主の承諾を得ることです。

借地権は土地の賃借権であるため、地主の承諾なしに第三者へ譲渡することはできません。

地主の承諾を得る際には、承諾料を支払うのが一般的です。

承諾料の相場は、借地権価格の10%程度とされています。

承諾料はケースバイケースで変動するため、事前に不動産会社に相談して相場を確認しておくと良いでしょう。

地主との交渉は、専門家である不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。

借地権付き建物と底地の違い

借地権付き建物と底地は、それぞれ異なる権利を指します。

項目	借地権付き建物	底地
定義	他人の土地を借りて、その上に建てられた建物のこと	借地権が設定されている土地のこと
所有者	借地権者（建物の所有者）	地主（土地の所有者）
売買の可否	地主の承諾があれば可能	可能
メリット	土地の所有権を持つよりも固定資産税などの税負担が少ない	安定した地代収入を得られる
デメリット	地代を払い続ける必要がある・地主の承諾が必要	土地の利用に制限がある

借地権付き建物は、土地の所有権がないため、固定資産税などの税負担が軽減されます。

底地は、借地人がいる限り安定した地代収入を得られます。

借地権付き建物と底地のどちらを売買するかによって、必要な手続きや注意点が異なります。

借地権と底地はセットで売却すると、より高値で売れる可能性が高まります。

借地権売買を成功に導くためのステップ

地主との交渉を円滑に進めるポイント

地主さんとの交渉を円滑に進めるには、いくつかのポイントがあります。

まず、借地契約の内容や法律の規定をしっかりと理解することが重要です。

借地契約には、普通借地権と定期借地権の2種類があり、それぞれ契約期間や更新の条件が異なります。

これらの違いを把握しておくことで、地主さんとの間で誤解やトラブルが生じるリスクを減らせます。

次に、日頃から地主さんと良好な関係を築いておくことが大切です。

例えば、年に数回は挨拶に伺ったり、お中元やお歳暮を贈ったりするなどの心遣いが考えられます。

良好な関係があれば、交渉の際に地主さんも話を聞いてくれやすくなるでしょう。

交渉の具体的なポイントを以下の表にまとめました。

項目	詳細
事前準備	借地契約の内容を再確認し、関連法規（借地借家法など）を理解する
情報収集	周辺の不動産取引の相場や、類似の借地権売買の事例を調べて、適正な価格を把握する
交渉の心構え	地主さんの立場や状況を理解し、尊重する姿勢を示す。高圧的な態度や、一方的な要求は避ける
交渉の進め方	最初に売買の意向を伝え、地主さんの考えや希望を丁寧に聞き取る。売買価格や条件については、双方が納得できるまで話し合う
専門家の活用	交渉が難航したり、トラブルに発展しそうな場合は、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談する。専門家は、客観的な立場からアドバイスをしたり、交渉を仲介したりすることが可能です
契約締結	交渉がまとまったら、合意内容を書面に残し、借地権売買契約を締結する。契約書には、売買価格、支払い方法、物件の引き渡し時期、所有権移転登記の手続きなど、重要な事項を明確に記載することが肝心です。不明な点があれば、必ず専門家に確認してください

これらのポイントを踏まえ、誠実な態度で交渉に臨むことで、地主さんとの合意形成を目指しましょう。

そして、双方が納得できる円満な借地権売買を実現してください。

借地権売買の契約の流れと必要書類

借地権売買の契約は、大きく分けて以下の4つのステップで進みます。これは一般的な不動産売買と変わりません。

各ステップで必要となる主な書類は以下の通りです。

ステップ	内容	必要な書類
売買契約締結に向けた準備	物件調査、価格査定、地主との交渉など	借地契約書、土地の登記事項証明書、物件の図面など
売買契約の締結	売買契約書の作成、署名・捺印	売買契約書、重要事項説明書、本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）、印鑑証明書、実印
残代金の決済と物件の引き渡し	残代金の支払い、鍵の引き渡しなど	残代金領収書、固定資産税等精算書、鍵
登記手続き	所有権移転登記、抵当権設定登記（必要な場合）	登記識別情報（または権利証）、印鑑証明書、住民票、司法書士への委任状（司法書士に依頼する場合）

ただし、借地権売買の契約は、通常の不動産売買と異なる点もあるため、注意が必要です。

例えば、地主の承諾を得なければ、借地権を自由に売買できません。

スムーズに手続きを進めるためにも、事前に必要書類を把握し、不足がないように準備しておきましょう。

疑問点や不明な点がある場合は、不動産会社や弁護士、司法書士などの専門家へ相談することを推奨します。

借地権売買にかかる費用と税金

借地権の売買には、様々な費用と税金がかかります。

事前に把握しておくことで、資金計画をスムーズに進められます。

例えば、土地の価格が5,000万円、借地権割合が60%の場合、借地権価格は3,000万円（5,000万円 × 60%）と計算されます。

この金額を参考に、売買にかかる費用と税金を見ていきましょう。

費用・税金の種類	説明	支払先	備考
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料	不動産会社	上限額は、売買価格の3% + 6万円 + 消費税
承諾料	借地権を売買する際に地主に支払う	地主	相場は、借地権価格の10%程度ですが、契約内容や交渉によって変動する可能性があります
印紙税	不動産売買契約書に貼付する印紙	国	売買価格によって税額が異なります
登録免許税	所有権移転登記の際に課税される税金	国	原則として、固定資産税評価額の2%
不動産取得税	不動産を取得した際に課税される税金	都道府県	原則として、固定資産税評価額の3%（住宅の場合は軽減措置あり）
所得税・住民税（譲渡所得税）	借地権の売却によって利益が出た場合に課税される税金	国・地方公共団体	譲渡所得（売却価格 – 取得費 – 譲渡費用）に対して課税されます。税率は、所有期間によって異なります（長期譲渡所得の場合は税率が低くなります）
その他	司法書士への報酬（登記手続きを依頼する場合）、測量費用（土地の境界が確定していない場合）、建物の解体費用（更地にして返還する場合）などがあります。	司法書士、測量会社等	司法書士報酬は様々ですが、登録免許税込みで10～20万円。測量費用は状況によって異なります。

これらの費用と税金は、あくまで一般的なものです。

売買する物件や契約内容によって異なる場合があるため、必ず専門家（不動産会社、税理士、司法書士など）に相談するようにしましょう。

事前に見積もりを取り、資金計画を立てることが大切です。

借地権売買で起こりうるトラブルと対策

借地権の売買では、通常の不動産取引とは異なる特有のトラブルが発生する可能性があります。

事前にトラブルの内容を把握し、対策を講じておくことが大切です。

よくあるトラブル事例とその解決策

借地権の売買でよくあるトラブルは、地主との関係性、契約内容、そして価格に関する問題です。

トラブル事例	詳細	解決策
地主の承諾が得られない	借地権の売買には地主の承諾が必要だが、承諾が得られない、または高額な承諾料を要求される。	事前に地主と良好な関係を築き、弁護士などの専門家を交えて交渉する。
契約内容の解釈の相違	契約書の内容が曖昧で、当事者間で見解の相違が生じる。	契約書は明確な文言で作成し、不明点は必ず専門家に確認する。
借地権価格の評価が難しい	借地権の価格は、路線価や周辺の取引事例などを参考に算出するが、評価が難しく、当事者間で合意に至らない場合がある。	複数の不動産鑑定士に査定を依頼し、客観的な価格を把握する。
更新料や建て替え承諾料の支払い	借地契約の更新時や建物の建て替え時に、更新料や承諾料の支払いに関してトラブルになる。	契約書に更新料や承諾料に関する条項を明記し、金額や支払時期を明確にする。
境界線に関するトラブル	借地と隣接地の境界線が不明確で、隣地の所有者との間でトラブルになる。	測量を行い、境界線を確定する。

これらの問題は、事前に専門家へ相談し、アドバイスを受けることで、トラブルを未然に防げる場合があります。

契約解除や違約金に関する注意点

借地権売買契約を解除する場合や、契約違反があった場合の違約金については、事前にしっかりと確認しておく必要があります。

借地権売買契約では、以下のような場合に契約解除が認められることがあります。

• 地主が承諾しない場合
• 買主が住宅ローンを利用できない場合
• 売主または買主が契約違反をした場合

契約解除になった場合、違約金が発生することがあります。

違約金の額は、契約書で定められている場合がほとんどですが、上限は売買代金の20%程度です。

契約解除や違約金に関するトラブルを防ぐためには、契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は必ず専門家に相談しましょう。

専門家（弁護士・司法書士）への相談

借地権の売買は、法律や税金に関する専門知識が必要となるため、弁護士や司法書士などの専門家に相談することを強くおすすめします。

専門家	役割
弁護士	法律の専門家として、契約書の作成やチェック、地主との交渉、トラブル解決などをサポートする。
司法書士	登記の専門家として、借地権の移転登記や抵当権設定登記などの手続きを代行する。
不動産鑑定士	不動産の評価の専門家として、借地権の価格を査定する。
宅地建物取引士（不動産会社）	不動産取引の専門家として、物件の調査や価格査定、売買の仲介、契約手続きなどをサポートする。

これらの専門家は、借地権売買に関する豊富な知識と経験を持っているため、安心して相談できます。

特に、初めて借地権の売買を行う場合は、必ず専門家に相談するようにしましょう。

借地権付き建物の購入を検討されている方へ

借地権付き建物とは、土地を借りてその上に建物を建てている状態を指します。

購入を検討するにあたって、所有権の物件とは異なる点に注意が必要です。

購入のメリットとデメリット

借地権付き建物の購入には、通常の不動産購入とは異なるメリットとデメリットが存在します。

以下に、主なメリットとデメリットを比較します。

項目	メリット	デメリット
価格	周辺の所有権物件と比較して、7割から8割程度の価格で購入できる場合が多い	将来的に売却する際、所有権物件と比較して売却価格が低くなる可能性がある
税金	固定資産税や都市計画税は、土地の所有者（地主）に課税されるため、建物部分のみの支払いとなる	地代を毎月支払う必要がある。また、契約更新時には更新料が発生する場合がある
その他	土地を所有しないため、土地に関するリスク（地価下落など）を回避できる	建物の増改築や建て替えの際に、地主の承諾が必要となる。また、承諾料が発生する場合がある
注意点	借地権の残存期間が短いと、住宅ローンの利用が難しい、または、金利が高くなる可能性がある。購入前に必ず、借地権の残存期間、更新料、地代などを確認しましょう。	地主との良好な関係を維持することが重要。トラブルが発生した場合、解決が困難になる場合がある。
総合評価	◎ 価格を抑えて住宅を購入したい方や、土地の所有にこだわらない方にとっては、魅力的な選択肢となる	△ 将来的な資産価値や、自由な増改築を重視する方にとっては、慎重な検討が必要
私からの提案	借地権付き建物は、購入価格を抑えつつ、その分の費用をリフォームや趣味に使うなど、自分のライフプランに合わせた選択肢が可能です。	借地権は複雑な権利関係が絡むので、必ず専門家（弁護士や司法書士など）に相談することをおすすめします。

借地権付き建物は、価格が安く、税金も抑えられるというメリットがある一方で、地代や更新料の支払いや、増改築の際の地主の承諾が必要などのデメリットもあります。

ご自身のライフスタイルや将来設計に合わせて、慎重に検討しましょう。

購入時の注意点とチェックポイント

借地権付き建物の購入は、通常の不動産購入とは異なる注意点があります。

以下の点に注意して確認してください。

これらのチェックポイントを参考に、購入を検討されている物件を様々な角度から調べてみましょう。

チェックポイント	詳細	確認方法
借地契約の種類	普通借地権か定期借地権か	借地契約書を確認
契約期間	借地契約の残存期間	借地契約書を確認
更新料	更新料の有無、金額	借地契約書を確認、地主に確認
地代	地代の金額、支払い方法	借地契約書を確認、地主に確認
増改築の制限	増改築や建て替えに関する制限	借地契約書を確認、地主に確認
建物の築年数	建物の築年数	登記簿謄本、固定資産評価証明書を確認
建物の構造	建物の構造（木造、鉄骨造など）	登記簿謄本、固定資産評価証明書を確認
建物の修繕履歴	建物の修繕履歴	売主へのヒアリング、建物診断（ホームインスペクション）の実施
地主との関係	地主の人柄、過去のトラブルの有無	不動産会社へのヒアリング、周辺住民への聞き込み（可能であれば）
周辺環境	騒音、日当たり、交通の便など	現地調査
将来性	周辺地域の再開発計画など	自治体の都市計画課などに確認
住宅ローンの利用可否	借地権付き建物の購入に利用できる住宅ローンの有無、金利	金融機関に確認

借地権付き建物の購入は、将来にわたる大きな買い物です。

専門家にも相談し、後悔のない選択をしてください。

借地権付き建物の賢い選び方

借地権付き建物を賢く選ぶためには、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

これらのポイントを踏まえ、まずは情報収集から始めてみてはいかがでしょうか。

項目	詳細	選定基準
不動産会社の選定	借地権の取り扱いに慣れているか、実績は豊富か	借地権の取り扱い実績、担当者の知識、口コミなどを参考にする
物件の比較検討	立地、価格、広さ、間取り、築年数、借地条件（契約期間、更新料、地代など）	複数の物件を比較検討し、自分の希望条件に優先順位をつける
将来性	借地期間の残存期間、更新の可能性、周辺環境の変化（再開発など）、将来的な売却の可能性	自治体の都市計画課に確認したり、不動産会社に相談する
専門家の意見	弁護士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家に相談し、客観的な意見を聞く	必要に応じて、各分野の専門家に相談する
資金計画	自己資金、住宅ローンの借入額、毎月の返済額、地代、固定資産税（建物のみ）、その他諸費用（仲介手数料、登記費用など）	無理のない返済計画を立てる
契約前の重要事項説明	宅地建物取引士から重要事項説明を受け、契約内容を十分に理解する	不明な点は必ず質問し、納得した上で契約する

借地権付き建物は、様々な要素が複雑に絡み合っているため、焦らずじっくりと検討することが大切です。

少しでも気になることがあれば、不動産会社や専門家に相談しましょう。

まとめ

この記事では、借地権の売買について、初心者の方にも分かりやすく解説しました。

この記事のポイント

借地権の売買を検討されている方は、まずは専門家へ相談し、ご自身の状況に合った最適な方法を見つけましょう。