【2025年最新】地上権の更新料はいくら？計算方法と支払いの注意点

2025.03.07更新

地上権の更新は、多くの方が不安に感じるかもしれません。そこで、この記事では地上権の更新料や契約に関する疑問を解消します。

契約内容や法律上の扱いを理解することで、適切な対応が可能になります。また、安心して土地の有効活用を続けることができます。ぜひ、最後までお読みください。

この記事でわかること：

地上権には原則として自動更新の規定がない
地上権の更新には、地主と地上権者の合意が必要
更新料の支払い義務は、契約内容によって異なる
法定地上権の場合は、借地借家法が適用され、自動更新の規定がある

地上権の更新と更新料の基本

地上権とは、他人の土地に建物や工作物、竹木（樹木など）を所有するために、その土地を使用する権利のことです。

借地権の一種ですが、土地の賃借権とは異なる性質を持っています。

具体的に地上権と賃借権の違いを表にまとめました。

項目	地上権	賃借権
登記の義務	あり	なし（建物の登記で対抗可能）
賃料	定めがない（無償の場合もある）	必ず支払う
譲渡	自由（地主の承諾は不要）	地主の承諾が必要
抵当権設定	可能	原則不可（地主の承諾があれば可能）
その他	物権（所有権に似た強い権利）	債権（地主との契約に基づく権利）
転貸	自由（地主の承諾は不要）	地主の承諾が必要
増改築	自由（地主の承諾は不要）	地主の承諾が必要

地上権は、登記することで第三者に対抗できる、強力な権利（物権）です。

土地の所有者（地主）の承諾なしに、自由に譲渡や転貸、建物の増改築ができます。

地上権とは？借地権との違いをわかりやすく解説

地上権と借地権（特に土地賃借権）は、どちらも他人の土地を利用する権利ですが、その性質は大きく異なります。

地上権は、民法に規定されている「物権」であり、土地に対する直接的な支配権を持ちます。

一方、借地権は「債権」であり、土地の所有者との契約に基づいて土地を利用する権利です。

具体的には、東京メトロなどの地下鉄や、首都高速道路などの高架の道路や鉄道は、区分地上権が設定されているケースが多いです。

区分地上権とは、地下や空中の一定の範囲（空間）を区切って設定される地上権のことです。

地上権の契約期間と満了時の対応

地上権の契約期間は、当事者間の合意によって自由に定めることができます。

期間の制限はなく、30年でも、50年でも、それ以上でも構いません。

また、「永久地上権」といって、期間を定めない地上権を設定することも可能です。

契約期間が満了した場合、地上権は原則として消滅します。

ただし、当事者間の合意があれば、契約を更新することも可能です。

地上権の契約期間満了時には、以下のような対応が考えられます。

契約を更新する：地主さんと地上権者が合意すれば、契約期間を延長できます。
契約を終了する：更新しない場合、地上権者は、原則として土地を更地にして地主さんに返還しなければなりません。
建物を買い取ってもらう：地上権者が地主さんに対し、建物を時価で買い取るよう請求できます（建物買取請求権）。

地上権に自動更新はない？契約更新の条件と流れ

地上権には、借地権のような自動更新の規定はありません（法定地上権は例外です）。

契約期間が満了すると、原則として地上権は消滅します。

契約を更新するためには、地主さんと地上権者の双方が合意する必要があります。

合意が得られれば、更新後の契約期間や更新料などについて、改めて取り決めを行います。

更新の条件や流れは、以下のとおりです。

更新の申し出：地上権者が地主さんに対し、契約更新の意思を伝えます。
更新条件の交渉：更新後の契約期間、更新料、その他の条件について話し合います。
更新契約の締結：合意した内容で、新たな契約書を作成し、署名・捺印します。

更新料は必ず必要？支払い義務と金額の決まり方

地上権の更新料は、必ず支払うものではなく、更新料の支払い義務は、契約内容によって異なります。

契約書に更新料に関する定めがある場合は、それに従います。

定めがない場合は、更新料を支払う法的義務はありません。その際、更新料の金額は、当事者間の話し合いで決まります。

相場は、地域や土地の状況によって異なりますが、一般的には更地価格の3～5%程度と言われています。

ただし明確な基準があるわけでなく、更新料の支払い義務や金額について、地主さんと地上権者の間でトラブルになるケースも少なくありません。

更新料について、契約書に明確な定めがない場合は、弁護士などの専門家に相談することを検討しましょう。

法定地上権の更新と更新料

法定地上権とは？成立要件と通常の地上権との違い

法定地上権とは、土地と建物が同一の所有者に属していた状態から、抵当権の実行などによって、土地と建物の所有者が異なることになった場合に、建物の所有者のために法律上当然に発生する地上権のことです。

例えば、Aさんが所有する土地と建物に抵当権が設定され、その後、抵当権が実行された結果、土地をBさん、建物をCさんが取得したとします。

この場合、Cさんは、Bさんの土地上に建物を所有し続けるために、法定地上権を取得します。

法定地上権の成立要件は、以下の3つです。

要件	説明
抵当権設定時に土地と建物が存在すること	抵当権が設定された時点で、土地の上に建物が存在している必要があります。
抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属すること	抵当権が設定された時点で、土地と建物の所有者が同一人物である必要があります。
抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なること	抵当権が実行された結果、土地と建物の所有者が別々の人物になる必要があります。競売や公売など、原因は問われません。

通常の地上権は、土地の所有者と地上権を設定したい者との契約によって成立しますが、法定地上権は、上記の要件を満たせば、当事者の意思に関係なく、法律上当然に成立する点が異なります。

法定地上権は、建物所有者を保護するための制度です。

成立要件をしっかりと理解し、自身の状況に当てはまるかどうかを確認しましょう。

法定地上権は自動更新される？借地借家法との関係

法定地上権は、建物所有を目的とする地上権であるため、借地借家法が適用されます。

そして、借地借家法には、法定更新という制度があります。

法定更新とは、借地期間が満了する際に、土地の使用を継続している場合、原則として契約が自動的に更新されるというものです。

法定地上権の場合、最初の存続期間は30年です。

その後、最初の更新後は20年、2回目以降の更新後は10年となります。

更新回数	存続期間
当初	30年
初回更新後	20年
2回目以降	10年（以降、繰り返し）

ただし、法定地上権の更新を拒絶するには、正当な理由が必要です。

多くの場合、建物の老朽化だけでは正当な理由とは認められず、地主は高額な立ち退き料を支払うことになります。

法定地上権は、借地借家法によって手厚く保護されており、建物がある限り、半永久的に土地を利用できる可能性があります。

法定地上権の更新料はどうなる？支払い義務と注意点

法定地上権の場合、更新料の支払い義務は、原則としてありません。

なぜなら、法定地上権は、当事者の合意ではなく、法律によって当然に発生する権利だからです。

契約書で更新料について定めていなければ、支払う必要はありません。

ただし、法定地上権が成立する前に、土地の所有者と建物の所有者との間で更新料に関する取り決めがあった場合は、その取り決めに従うことになります。

例えば、土地と建物の所有者が、抵当権設定契約書の中で、「抵当権が実行された場合に発生する法定地上権の更新料は、〇〇円とする」と定めていた場合です。

更新料に関する取り決めがない場合でも、土地の所有者から更新料を請求されるケースがあります。

しかし、法的には必ず支払うべきものとまではいえないため、いったん冷静に判断してください。できれば弁護士など法律の専門家に相談するのが賢明でしょう。

地上権の更新料の相場と計算方法

地上権の更新料は、契約内容や土地の状況によって大きく異なります。

ここでは、更新料の相場や計算方法、支払いに関する注意点について詳しく解説します。

更新料の相場はどのくらい？地域や状況による違い

地上権の更新料の相場は、一概には言えませんが、一般的には土地の価格や周辺の取引事例などを参考に決定されます。

項目	詳細
地域	都心部や商業地など、土地の価値が高い地域では更新料も高くなる傾向があります。一方、郊外や農村部では比較的安価になることが多いです。
土地の広さ	土地が広いほど更新料も高額になります。
利用状況	建物が商業施設や高層マンションなど、収益性の高い物件である場合は更新料も高くなる傾向があります。
契約内容	更新料に関する特約がある場合は、それに従います。
当事者の関係	地主と地上権者の関係性が良好であれば、更新料が減額されることもあります。

具体的な金額としては、数十万円から数百万円、場合によっては1,000万円を超えることもあります。

更新料の相場を把握するためには、不動産鑑定士などの専門家に相談するのがおすすめです。

更新料の計算方法は？評価額や賃料との関係

更新料の計算方法には、いくつかの方法があります。

計算方法	詳細
更地価格基準方式	土地の更地価格に一定の割合を乗じて算出する方法です。
賃料基準方式	年間賃料に一定の倍率を乗じて算出する方法です。
残余期間対応年数方式	土地の残存期間に応じた年数を基に算出する方法です。

これらの計算方法を組み合わせたり、当事者間の協議によって決定することもあります。

更新料の計算には専門的な知識が必要となるため、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談することが重要です。

また、更新料は、固定資産税評価額や都市計画税評価額などの公的な評価額を参考にすることもあります。

更新料を支払わないとどうなる？地主との交渉ポイント

地上権の更新料は、契約書に定めがある場合は支払う義務があります。

支払わないと、契約違反となり、地上権の解除や土地の明け渡しを求められる可能性があります。

しかし、契約書に更新料の定めがない場合や、法定地上権の場合は、必ずしも支払う必要はありません。

項目	詳細
契約内容の確認	まずは、契約書に更新料に関する記載があるか確認しましょう。
交渉の準備	更新料の相場や計算方法を調べ、交渉の材料を準備しましょう。
交渉のポイント	地主との関係性を考慮し、誠意をもって交渉に臨みましょう。場合によっては、更新料の減額や分割払いを提案することも可能です。
専門家への相談	交渉が難航する場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。
裁判	交渉が決裂した場合は、裁判で争うことになります。裁判では、契約内容や更新料の相当性などが判断されます。

更新料の支払いをめぐる紛争は、長期化・複雑化する傾向があります。

紛争を未然に防ぐためにも、契約時に更新料に関する条項を明確に定めておくことが重要です。

更新時期が近づいてきたら、早めに地主と話し合い、円満な解決を目指しましょう。

地上権の更新トラブルと解決策

地上権の更新は、地主と地上権者の間でトラブルが発生しやすい問題です。

ここでは、地上権の更新に関するトラブルとその解決策について解説します。

更新を拒否されたら？対抗手段と裁判例

地上権には、原則として自動更新の規定はありません。

契約期間が満了すると、地上権は自動的に終了します。

更新するには、地主と地上権者の合意が必要です。

しかし、法定地上権の場合は、借地借家法が適用され、自動更新されることがあります。

対抗手段

地上権の更新を拒否された場合、まずは地主と話し合い、更新の合意を目指しましょう。

話し合いがうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に相談し、法的手段を検討することもできます。

裁判例

過去の裁判例では、地上権の更新拒否に関して、以下のような判断が示されています。

裁判例	概要
最高裁昭和43年7月9日判決	地上権設定契約に更新条項がある場合、地主は正当な理由なく更新を拒否できない
東京地裁平成14年5月29日判決	地上権設定契約に更新料の定めがない場合でも、更新料の支払いを求めることは必ずしも不当ではない
最高裁平成15年10月21日判決	法定地上権の場合、借地借家法の適用があり、正当事由がない限り更新拒絶できない

これらの裁判例から、更新拒否に対抗するためには、契約内容や地上権の種類（法定地上権かどうか）を考慮する必要があることがわかります。

更新拒否に直面した際は、まずは契約書を確認し、自身の権利と状況を正確に把握することが大切です。

更新料が高すぎる場合は？減額交渉と弁護士への相談

地上権の更新料は、契約内容によって異なります。

契約書に更新料に関する定めがある場合は、それに従います。

定めがない場合は、必ずしも支払う必要はありません。

法定地上権の場合も、更新料の支払いは契約内容によりますが、借地借家法が適用されるため、地主から法外な更新料を請求されることはありません。

減額交渉

更新料が高すぎると感じる場合は、まずは地主と交渉してみましょう。

更新料の算定根拠を明確に示してもらい、周辺の相場と比較して妥当な金額を提示することが重要です。

弁護士への相談

交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士は、法的な観点から更新料の妥当性を判断し、地主との交渉をサポートしてくれます。

専門家	役割
弁護士	法律の専門家として、更新料の減額交渉や、必要に応じて訴訟を代理
不動産鑑定士	不動産の専門家として、更新料の算定根拠となる土地の評価額を算出

更新料は、必ずしも支払わなければならないものではありませんが、契約内容によっては支払義務が生じる場合もあります。

高額な更新料を請求された場合は、焦らずに専門家に相談し、適切な対応を取りましょう。

地上権の更新で困ったら？専門家への相談窓口

地上権の更新は、法律や不動産の専門知識が必要となる場面が多く、個人で対応するには難しい場合があります。

困ったときは、以下のような専門家への相談窓口を活用しましょう。

相談窓口	概要
弁護士会法律相談センター	全国各地にある弁護士会が運営する相談窓口。
法テラス	国が設立した法的トラブル解決のための総合案内所。
不動産鑑定士協会	各都道府県にある不動産鑑定士協会が運営する相談窓口。

これらの相談窓口では、地上権に関する専門的なアドバイスを受けることができます。

専門家は、あなたの状況に合わせて、最適な解決策を提案してくれます。

一人で悩まず、まずは専門家に相談してみましょう。

土地の有効活用を続けるために

更新後の契約で注意すべき点

地上権の更新は、土地所有者と地上権者の双方にとって、今後の土地利用を左右する重要な手続きです。

更新後の契約で特に注意すべき点は、主に以下の3つが挙げられます。

契約期間:

更新後の契約期間は、当事者間の合意によって自由に定められます。

しかし、建物所有を目的とする地上権の場合、借地借家法が適用されるため、期間の定めがない場合は30年、期間を定める場合は30年以上とする必要があります（借地借家法第3条）。

ご自身のライフプランや事業計画などを考慮し、適切な期間を設定しましょう。

更新料:

更新料の支払いは、契約書に定めがある場合に限り義務が生じます。

定めがない場合は、支払う必要はありません。

更新料の金額は、当事者間の協議によって決まりますが、一般的には、土地の価格や周辺の相場などを参考に算定されます。

その他の条件:

変更点については、しっかりと確認し、納得した上で契約を締結しましょう。

注意点	詳細	確認事項
契約期間	更新後の期間、借地借家法上の制限	ライフプラン、事業計画との整合性
更新料	支払いの有無、金額、算定根拠	契約書の記載内容、周辺相場との比較
その他の条件	賃料、土地の使用方法に関する制限、特約事項	更新前の契約内容からの変更点、変更理由
契約書	更新契約書の内容全て	不利な条項、不明確な表現がないかを確認する

これらの点に注意し、更新後の契約内容をしっかりと確認することで、トラブルを未然に防ぎ、安心して土地の有効活用を続けられます。

更新料以外で発生する費用

地上権の更新時には、更新料以外にも費用が発生する場合があります。

代表的なものとしては、以下の2つです。

登記費用:

地上権の更新を登記する際には、登録免許税や司法書士への報酬などの費用がかかります。

登録免許税は、固定資産税評価額の1,000分の10（令和8年3月31日までは1,000分の2）です。

司法書士への報酬は、依頼する司法書士によって異なりますが、数万円程度が相場でしょう。

印紙税:

更新契約書を作成する際には、印紙税がかかります。

印紙税額は、契約書に記載された契約金額によって異なり、契約金額が1万円未満の場合は非課税です。

これらの費用は、更新料に比べれば少額ですが、事前に把握しておくことで、スムーズな更新手続きを進められます。

費用	詳細	金額の目安
登記費用	登録免許税、司法書士報酬	登録免許税：固定資産税評価額の1,000分の2（令和8年3月31日まで）、司法書士報酬：数万円程度
印紙税	更新契約書に貼付する印紙代	契約金額による（1万円未満は非課税）

これらの費用は、必ず発生するわけではありません。

司法書士への依頼をせず、ご自身で登記手続きを行う場合、司法書士報酬は不要です。

更新契約書を作成しない場合、印紙税も不要になります。

地上権の更新は、様々な費用が発生する可能性があることを理解した上で、計画的に準備を進めることが大切です。

専門家と協力して、円満な更新を目指す

地上権の更新は、法律や不動産の専門知識が必要となる場面が多く、当事者間だけで手続きを進めると、トラブルに発展する可能性もあります。

円満な更新を実現するためには、弁護士や不動産鑑定士などの専門家と協力することが重要です。

弁護士:

契約書の作成やチェック、相手方との交渉など、法律の専門家としてサポートしてくれます。

特に、更新料の金額や契約内容について、相手方と意見が対立した場合などには、弁護士に相談することで、適切な解決策を見つけられるでしょう。

不動産鑑定士:

土地の適正な価格を評価し、更新料の算定などに役立ちます。

更新料の金額について、客観的な根拠を示したい場合に、不動産鑑定士に依頼すると良いでしょう。

専門家への相談には費用がかかりますが、トラブルを未然に防ぎ、安心して更新手続きを進めるための、必要経費と考えるべきでしょう。

トラブルが発生してしまった後で専門家に依頼するよりも、事前に相談する方が、結果的に費用を抑えられる場合もあります。

専門家	役割	相談のメリット
弁護士	契約書の作成・チェック、相手方との交渉、紛争解決	法的な観点から適切なアドバイスを受けられる、トラブルを未然に防げる、紛争解決をサポートしてくれる
不動産鑑定士	土地の評価、更新料の算定	客観的な土地の評価額を知れる、更新料の算定根拠を示せる

専門家と協力し、適切な知識と情報を得ながら、円満な地上権の更新を目指しましょう。

よくある質問（FAQ）

地上権の更新料は、契約書に定めがない場合は必ずしも支払う必要がないと聞きましたが本当ですか？

はい、本当です。地上権の更新料は、契約書に更新料に関する定めがある場合に限り、支払う義務が生じます。定めがない場合は、法的に支払う義務はありません。

法定地上権の場合、更新料は不要と聞きましたが、例外はありますか？

原則として法定地上権の場合、更新料は不要です。ただし、法定地上権が成立する前に、土地所有者と建物所有者の間で更新料に関する取り決めがあった場合は、その取り決めに従うことになります。

地上権の更新料の相場は、どのように決まりますか？

更新料の相場は、地域や土地の状況、利用状況などによって大きく異なります。一般的には、更地価格の3～5%程度と言われていますが、都心部や商業地などでは高くなる傾向にあります。

地上権の更新を拒否された場合、どのような対抗手段がありますか？

まずは地主と話し合い、更新の合意を目指しましょう。話し合いがうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に相談し、法的手段を検討することも可能です。法定地上権の場合は、借地借家法が適用され、正当な理由がない限り更新拒否は難しいでしょう。

地上権の更新料が高すぎると感じた場合、どうすればよいですか？

まずは地主と交渉し、更新料の算定根拠を明確に示してもらいましょう。周辺の相場と比較して、妥当な金額を提示することも重要です。交渉がうまくいかない場合は、弁護士や不動産鑑定士に相談することを検討してください。

地上権の更新手続きは、自分で行うことはできますか？

はい、ご自身で行うことも可能です。しかし、契約書のチェックや更新料の算定など、専門的な知識が必要となる場面もあります。不安な場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

今回の記事のポイントをまとめます。

契約内容や法律上の扱いを理解し、更新料の支払いや契約について、どのように対応すれば良いか見ていきましょう。

法定地上権という言葉も出てきますが、記事中でわかりやすく解説しています。

この記事の重要な点は以下のとおりです。

地上権には原則として自動更新の規定がない
地上権の更新は地主と地上権者の合意が必要
更新料の支払い義務は契約内容による
法定地上権は借地借家法が適用、自動更新の規定がある

地上権の更新で困ったら、弁護士などの専門家に相談しましょう。