借地借家法5条1項とは？条文の要点をわかりやすく解説

この記事では、借地借家法5条1項について、条文の内容や関連する判例、法改正の歴史などをわかりやすく解説しました。

借地契約の更新や立退きに関する疑問をお持ちの方に役立つ情報となっています。

また、具体的なトラブル事例や対処法も紹介し、できるだけ実践的な知識が得られるように工夫しました。

この記事でわかること:

借地借家法5条1項の条文と定義

借地借家法5条1項は、借地契約の更新に関するルールを定めたものです。

借地権の存続期間が満了する場合に、借地権者（土地の賃借人）が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、原則として従前の契約と同一の条件で契約が更新されたものとみなされます。

ただし、借地権設定者（土地の賃貸人）が遅滞なく異議を述べたときは、この限りではありません。

これだけではわかりにくいので、この記事で詳しく見ていきましょう。

借地借家法5条1項の条文

条文は以下の通りです。

借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。

借地借家法における法定更新

一般的に契約期間が満了すると契約は終了します。

しかし、借地借家法では、借地上の建物を保護するため、契約が自動的に更新される「法定更新」という制度があります。

法定更新は、借地人の居住や営業の拠点を守るために設けられています。法定更新により、借地人は安心して建物を使い続けることができるわけです。

契約の更新を請求する方法

借地人が契約の更新を希望する場合、地主に対してその意思を伝える必要があります。条文では「契約の更新を請求したときは」と定めている部分です。

「請求」は法律上口頭でも有効ですが、後々のトラブルを避けるため、内容証明郵便などの書面で行うことが一般的です。

内容証明郵便の出し方については、日本郵政株式会社の解説がわかりやすく、おすすめです。

内容証明｜日本郵便株式会社

「みなす」の意味

「みなす」とは、法律用語で「特定の事実や状況、行為を、法的に一定の性質や結果を持つものとして扱う、または認定することを」という意味です。

借地借家法5条1項では、「契約を更新したものとみなす」とあります。

つまり、実際には新たな契約書を作成していなくても、法律上は契約が更新されたものとして扱われるということです。

借地借家法5条1項のポイント

借地借家法5条1項は、借地権者の保護を目的とした重要な規定です。

この規定により、以下の点が明確になっています。

項目	詳細
更新の要件	借地権の存続期間満了時
	借地権者が契約の更新を請求
	借地権者が所有する建物が土地上にある
更新の効果	原則として、従前の契約と同一の条件で契約が更新される
例外	借地権設定者（地主）が遅滞なく異議を述べた場合は更新されない
異議申し立ての要件	正当な事由が必要（借地借家法6条）

上記のポイントを把握しておくことで、借地契約の更新に関するトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

借地借家法5条1項に関連する判例

借地借家法5条1項は、借地契約の更新に関する重要な規定であり、多くの判例が存在します。そのため、条文だけでなく判例も読んでおかないと、正しく理解することができません。

ここでは、借地借家法5条1項に関連する代表的な判例を3つ紹介します。

最判昭和43年10月3日の判例

この判例は、借地契約の更新拒絶における「正当の事由」の解釈について、初めて最高裁判所の判断が示された事例です。

事案の概要:

1. 土地所有者Xは、借地人Yに対し、木造建物の所有を目的とする借地契約の更新を拒絶しました。
2. Xは、自己使用の必要性を理由に更新を拒絶しましたが、Yはこれを争い、訴訟となりました。

判決の要旨:

最高裁判所は、「借地権設定者（土地所有者）が借地契約の更新を拒絶するには、…正当の事由がなければならない」と判示しました。

そして、正当事由の有無は、下記の要素などを総合的に考慮して判断する必要があると判示しました。

項目	説明
土地所有者の自己使用の必要性	土地所有者がその土地をどれだけ必要としているか
借地人の事情	借地人がその土地をどれだけ必要としているか（建物の用途、借地人の生活状況など）
従前の経過	契約期間、地代の支払状況、当事者間の信頼関係など
土地の利用状況	土地の現在の使われ方、周辺の土地利用状況など
立退料の申出の有無	土地所有者が立退料の支払いを申し出ているか（金額の妥当性も考慮）

この判例は、その後の借地契約の更新拒絶に関する裁判に大きな影響を与えました。

借地契約の更新を拒絶するためには、土地所有者は単に自己使用の必要性を主張するだけでなく、借地人の事情やその他の要素を総合的に考慮し、正当な理由があることを証明する必要があることが明確になりました。

更新拒絶と正当事由に関する判例

更新拒絶と正当事由に関する判例は数多く存在しますが、ここでは、東京地方裁判所平成28年3月25日の判決を紹介いたします。

事案の概要:

1. 土地所有者Xは、借地人Yに対し、建物の老朽化を理由に借地契約の更新を拒絶しました。
2. Yは、建物の修繕が可能であるとして、更新拒絶は無効であると主張し、訴訟となりました。

判決の要旨:

東京地方裁判所は、建物の老朽化を理由とする更新拒絶の有効性について、

項目	説明
建物の老朽化の程度	建物がどれくらい古くなっているか（耐用年数、修繕の必要性など）
建物の利用状況	建物がどのように使われているか（居住用、事業用など）
建て替えの必要性	建物を建て替える必要があるか（建物の安全性、機能性など）
借地人の事情	借地人が他に住む場所があるか、事業を継続できるかなど
土地所有者の事情	土地所有者がその土地をどのように利用する予定か（自己使用、売却など）

これらの要素を総合的に考慮して判断すべきとしました。

この判例では、単に建物が古いというだけでなく、建物の状態や利用状況、建て替えの必要性、当事者の事情などを総合的に考慮して、更新拒絶の有効性を判断する必要があることが示されました。

立退料に関する判例

立退料に関する判例として、最高裁判所平成9年6月26日の判決を紹介します。

事案の概要:

1. 土地所有者Xは、借地人Yに対し、自己使用の必要性を理由に借地契約の更新を拒絶しました。
2. Xは、立退料の支払いを申し出ましたが、Yは、その金額が不当に低いとして、更新拒絶は無効であると主張し、訴訟となりました。

判決の要旨:

最高裁判所は、立退料の金額について、

項目	説明
借地権の価格	借地権がどれくらいの価値があるか（場所、広さ、利用状況など）
借地人が被る不利益	借地人が土地を明け渡すことによってどれくらいの損害を受けるか（移転費用、営業補償など）
土地所有者が得る利益	土地所有者が土地を取り戻すことによってどれくらいの利益を得るか（土地の利用価値など）
その他一切の事情	契約期間、地代の額、当事者間の関係など

これらの要素を総合的に考慮して、相当な額を算定すべきであると判示しました。

この判例は、立退料は、借地権の価格や借地人が被る不利益だけでなく、土地所有者が得る利益やその他一切の事情を総合的に考慮して決定されるべきであることを明確にしました。

これらの判例を参考に、借地契約の更新や立退きに関する問題が起きた際には、弁護士などの専門家にご相談ください。

借地借家法の改正と借地借家法5条1項

借地借家法5条1項の内容については、平成4年の借地借家法改正によって、旧借地法から変更・追加された部分があります。

平成4年の借地借家法改正

平成4年（1992年）の借地借家法改正は、借地制度に大きな変化をもたらしました。

項目	内容
改正の背景	旧借地法の下では、借地権が非常に強く保護されており、地主が土地を取り戻すことが困難でした。そのため、土地の有効活用が進まないという問題がありました。
改正の主なポイント	1. 定期借地権の導入: 一定期間経過後に土地が確実に地主に返還される定期借地権が導入されました。 2. 更新後の期間の統一: 建物の種類に関わらず、更新後の期間が統一されました。

この改正により、地主は土地を貸しやすくなり、借地人は安心して土地を利用できる環境が整いました。

旧借地法と借地借家法の違い

旧借地法と借地借家法の大きな違いは、更新後の期間と定期借地権の有無です。

項目	旧借地法	借地借家法
更新後の期間	堅固な建物: 30年、非堅固な建物: 20年	建物の種類に関わらず、最初の更新は20年、その後の更新は10年
定期借地権	なし	あり（一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権）
借地権の強さ	非常に強い	強い（ただし、定期借地権の場合は期間満了で終了）
地主の土地返還の容易さ	困難	定期借地権の場合は容易、普通借地権の場合は正当事由が必要
適用される契約	1992年8月1日より前に締結された契約	1992年8月1日以降に締結された契約

旧借地法は借地人に有利な法律でしたが、借地借家法は地主と借地人のバランスを考慮した法律となっています。

現在、旧借地法に基づく契約もまだ存在しますが、新規の契約はほとんどが借地借家法に基づいています。

定期借地権の導入

定期借地権の導入は、借地借家法改正の最も大きなポイントの一つです。

種類	存続期間	特徴
一般定期借地権	50年以上	契約の更新がなく、期間満了時に土地を更地にして返還する必要があります。
建物譲渡特約付借地権	30年以上	期間満了時に、地主が建物を買い取ることで借地関係が終了します。
事業用定期借地権	10年以上50年未満（30年未満と30年以上50年未満で契約方法が異なる）	事業用の建物（店舗や事務所など）を所有する目的で土地を借りる場合に利用されます。契約は公正証書で作成する必要があります。
一時使用目的の借地権	–	一時的な利用（工事現場の事務所や仮設店舗など）を目的とする借地権には、借地借家法の適用が一部制限されます（借地借家法25条）。

定期借地権は、期間満了時に土地が確実に地主に返還されるため、地主は安心して土地を貸すことができ、土地の有効活用が促進されます。

これらの借地権は借地人にとっても、契約期間中は安心して土地を利用できる点がメリットと言えます。

借地借家法の改正や、定期借地権の導入は、土地の賃貸借に関する重要な変更点です。

借地契約を結ぶ際や、更新時には、これらの違いを理解しておくことが大切です。

借地借家法5条1項にかかわるトラブルと対処法

借地借家法5条1項は、借地契約の更新に関するトラブルを未然に防ぐための重要な規定ですが、残念ながら、この条項を巡るトラブルは少なくありません。

ここでは、よくあるトラブルとその対処法について、具体的に解説していきます。

更新拒絶された場合の対処法

地主から契約の更新を拒絶された場合、まずは落ち着いて、更新拒絶の理由を確認することが重要です。

地主には、更新を拒絶する「正当な理由」が必要です（借地借家法6条）。

例えば、「地主さん自身がその土地を使いたい」という理由の場合、具体的にどのような用途で、いつから使う必要があるのかを確認します。

もし、地主さんの説明に曖昧な点があったり、他に利用可能な土地を持っているような場合は、正当な理由がないと判断される可能性があります。

確認事項	説明
更新拒絶の理由	地主が更新を拒絶する具体的な理由
地主の土地利用計画	地主が土地をどのように利用する予定か、その計画の具体性
地主の代替地の有無	地主が他に利用可能な土地を持っているか
交渉の記録	地主との話し合いの内容、日付、場所などを記録
内容証明郵便の送付	更新を希望する旨を記載した内容証明郵便を地主に送付

更新拒絶に納得できない場合は、弁護士などの専門家に相談するべきでしょう。

立退料の交渉

地主の更新拒絶に正当な理由がある場合でも、すぐに諦める必要はありません。判例では、立ち退き料の支払いが認められており、実際に多くの場合、地主は立退料を支払っています。

ただし、立退料の金額に決まったルールはありません。

立退料は、借地権の価値、建物の価値、移転費用、営業補償など、さまざまな要素を総合的に考慮して決定されるため、はっきり決まった金額などはないのです。

例えば、あなたが長年その土地で商売をしていて、移転によって顧客を失う可能性がある場合は、その損失も考慮してもらえる可能性があります。

考慮要素	説明
借地権の価値	借地権の残存期間、土地の立地条件などを考慮して算出
建物の価値	建物の種類、構造、築年数、使用状況などを考慮して算出
移転費用	新しい土地を探す費用、建物の解体費用、引っ越し費用など
営業補償	移転によって生じる営業上の損失（顧客の減少、休業補償など）
その他の事情	借地人の生活状況、地主の資力など

立退料の交渉は、専門的な知識が必要となります。

弁護士への相談

借地借家法に関するトラブルは、法律の専門知識が必要となる場合がほとんどです。その点、弁護士に相談することで、以下のようなメリットがあります。

メリット	説明
法的なアドバイス	借地借家法や関連法規に基づいて、あなたの状況に合わせた具体的なアドバイスを受けられます。
交渉の代理	地主との交渉を弁護士に任せることができます。
書類の作成	内容証明郵便や合意書などの書類作成を代行してもらえます。
訴訟の代理	裁判になった場合、弁護士があなたの代理人として活動します。
精神的なサポート	専門家が পাশেにいることで、安心してトラブル解決に臨めます。

弁護士への相談は、トラブルが深刻化する前に行ったほうがいいでしょう。早めに動き出すことで、対処方法の選択肢が増えるからです。

よくある質問（FAQ）

借地借家法5条1項の定めに従い、契約更新を拒絶することはできますか？

借地借家法5条1項では、借地権の存続期間が満了する際に、借地権者が契約の更新を請求した場合、建物がある限り、原則として契約は更新されると定められています。ただし、借地権設定者（地主）が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当な事由がある場合は、契約の更新を拒絶できます。

借地借家法5条1項における「正当な事由」とは具体的にどのようなものですか？

正当な事由は、借地借家法6条に規定されており、土地の賃貸人（地主）と借地人双方の土地使用の必要性や、従前の経過、土地の利用状況などを総合的に考慮して判断されます。例えば、地主が自己使用する必要性が高い場合や、借地人に契約違反がある場合などが該当します。

借地借家法5条1項の「遅滞なく異議を述べたとき」とは、具体的にいつまでですか？

「遅滞なく」という期間について、法律に明確な定めはありません。しかし、判例では、借地人の更新請求や土地使用の継続を知った後、速やかに異議を述べる必要があると解釈されています。具体的な期間は個別の事情によって異なりますが、一般的には数週間以内が目安と考えられます。

借地借家法5条1項で契約が更新された場合、契約期間はどうなりますか？

借地借家法4条により、更新後の借地期間は、最初の更新の場合は20年、その後の更新は10年となります。ただし、当事者間でこれと異なる期間を定めることも可能です。旧借地法では建物の種類によって更新後の期間が異なりましたが、借地借家法では統一されました。

借地借家法5条1項で契約が更新された場合、地代の値上げはできますか？

借地借家法11条に基づき、地代が土地に対する租税その他の公課の増減や、土地の価格の上昇・低下、周辺の類似の土地の地代と比較して不相当となったときは、地主は将来に向かって地代の増額を請求できます。ただし、増額請求には、客観的な根拠が必要です。

借地借家法5条1項と定期借地権の違いは何ですか？

借地借家法5条1項は、普通借地権に関する規定であり、原則として契約が更新されます。一方、定期借地権は、契約期間が満了すると更新されずに契約が終了する借地権です。定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権などの種類があります。

まとめ

この記事は、借地借家法5条1項について、かなり詳しく説明しました。なるべく専門用語を使わずに解説する工夫も行いました。

• 借地借家法5条1項のポイント
  • 借地契約は、建物がある限り原則更新される
  • 地主さんが更新を拒絶するには、「正当な理由」が必要
  • 更新拒絶には、立退料が発生する場合がある
• 関連する判例
  • 更新拒絶の「正当な理由」は、様々な要素を総合的に判断
  • 立退料の金額も、様々な要素を考慮して決まる
• 法改正
  • 1992年の法改正で、定期借地権が導入
  • 旧借地法と借地借家法では、更新後の期間などが異なる

借地借家法に関する疑問や不安は、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。