不動産一括査定のデメリット7選｜失敗する人に共通するパターンとは？

宅建士としての経験から、筆者は「不動産一括査定は諸刃の剣だ」と感じます。

不動産一括査定には、間違いなくメリットがあります。複数の不動産会社をまとめて比較でき、相場観をつかむ出発点として便利なツールです。

しかし、使い方を間違えると営業電話の応対に追われ、高すぎる査定額（いわゆる「釣り査定」）に惑わされ、結果として不利な会社を選んでしまいます。そういったケースを、筆者は仲介会社としても・売主としても、数多く目にしてきました。

この記事では、一括査定の7つのデメリットを構造から解説したうえで、失敗する人に共通する行動パターンと安全な使い方をまとめます。「相場だけ知りたいが、営業攻勢には巻き込まれたくない」という方は、最後まで読んでみてください。

この記事でわかること

監修者プロフィール：立石秀彦（アップライト合同会社）。宅地建物取引士。沖縄県で不動産会社を約10年間経営・売却後、複数の不動産メディアを運営。不動産会社の立場・ユーザーの立場、双方で一括査定サービスを実際に利用した経験を持ちます。

不動産一括査定の7つのデメリット

①査定額に大きなばらつきがある

これは最も重要なデメリットです。一括査定では、同じ物件に対して会社ごとに査定額が大幅に異なることがあります。

筆者が実際に経験したケースを紹介します。栃木県宇都宮市の軽量鉄骨造2世帯住宅（土地約250㎡、建物約199㎡、築約30年）を4社に査定依頼したところ、査定額は最低1,450万円・最高2,710万円と、1,260万円もの差が生じました。これが一括査定の現実です。

筆者自身の概算と、後から依頼した積水ハウス系列の不動産会社の査定額はいずれも1,170万円前後で一致しました。2,710万円という査定額は、釣り査定と判断してほぼ間違いないでしょう。

大阪府阪南市のマンション（築昭和48年、43.75㎡）では、査定額が120万〜250万円と2倍以上の開きがありました。最高額を提示した会社は、査定書もなく電話口での口頭提示のみで、信頼性はかなり低いものでした。

なぜばらつくのか：不動産査定に法的な基準はなく、担当者の技量・情報量・そして意図によって自由に数字が動きます。なかには、高い数字を出して媒介契約を取ることだけを目的にした「釣り査定」を行う会社があります。これは業界の構造的な問題といえるでしょう。

②高すぎる査定額に惑わされやすい

査定額のばらつきで危険なのは、低い査定額ではなく高い査定額です。

「2,710万円で売れる」と言われれば嬉しいものです。しかし、その額で売れる見込みがないまま売り出すと、価格を何度も下げることになり、最終的に相場より低い価格で売ることになりかねません。

高い査定額を出す会社には、次のような特徴が目立ちます。

査定額の高さと、その会社の実力は一致しません。これを理解していないと、一括査定は単なる「高値業者の入口」になってしまいます。

③営業電話が来る（ただし地域差がある）

一括査定の最もよく知られたデメリットが、営業電話です。複数社に情報を一斉送信する仕組み上、申し込んだ会社すべてから連絡が来ます。

ただし、地域によって差があると筆者は感じています。

筆者が実際に大阪・栃木で一括査定を使った際は、「メールで」と伝えると、どの会社もあっさり引き下がりました。アポなし訪問や夜間の電話もありませんでした。しかしこれは、地方の物件・地方の業者という条件があってのことです。

仲介会社として利用していた時代に顧客から聞いた話では、都市部で一括査定を使った場合、夜9時以降に電話がかかってきた、なかなか帰ってくれなかった、といった声もありました。競争が激しいエリアほど、営業が強くなる傾向があります。

④営業の「質」も会社によって大きく差がある

電話の「量」だけでなく、「質」の問題もあります。

筆者が仲介会社として一括査定に参入し始めた2010年代前半は、競合する業者数がまだ少なく、のんびりとした営業ができました。しかし、参入業者が増えるにつれて競争が激しくなり、なかにはアポなし訪問、夜間の電話、なかなか帰らない訪問営業といった強引な手法を使う会社が出てきました。

こうした会社は、契約を取ることに焦っているケースが多いです。売主にとって「この人は信頼できる」と感じる余裕がないのです。

⑤提携会社しか紹介されない（地場業者の見落とし）

一括査定サイトに登録していない不動産会社は、紹介されません。これは当然ですが、意外と重要な問題です。

地域によっては、地元に精通した優秀な業者がサイトに登録していないことがあります。特に地方の物件では、一括査定で紹介される会社数そのものが少なく、筆者の実験では4つのサイトを使っても実質4社にしかアクセスできませんでした。

また、複数のサイトに同じ会社が登録していることも多く、「4サイト分申し込んだが、来たのは同じ顔ぶれ」という結果になりやすいです。

⑥地方・特殊物件では機能が弱い

一括査定サービスは、都市部の標準的な物件（ファミリー向けマンション、整形地の戸建てなど）を前提に設計されています。

次のような物件では、そもそも対応できる業者が集まらない可能性があります。

こういった物件に一括査定を使っても、「査定書が集まらない」「専門知識のない会社に頼むことになる」といったリスクがあります。

⑦一括査定サイト自体が宅建業法の規制外にある

これは、ほとんどの解説記事が触れていない論点です。

不動産の広告には、宅地建物取引業法や「不動産の表示に関する公正競争規約」による厳格なルールがあります。誇大広告は明確に禁止されています。

しかし、一括査定サイトの運営会社は、原則として宅建業者ではありません。そのため、こういったルールの適用外で広告を打てる立場にあります。

「この地域の不動産価格が急上昇」「査定額の2倍で売れた」といった煽り広告を見かけるのは、こうした構造的な背景があるからです。

なお、不動産会社が査定依頼1件を受け取るたびに支払う情報掲載料は、1件あたり15,000円前後とされています（各社は公表していませんが、口コミ・業界内情報から広く知られた数字です）。1件の査定依頼を最大6社に転送すれば、それだけで90,000円前後の売上になります。集客力を高めるために広告にコストをかける動機は、十分にあるわけです。

失敗する人に共通する3つの行動

デメリットを理解したうえで、次に「なぜ失敗するか」を行動単位で見ていきましょう。

パターン①：査定額が一番高い会社を選ぶ

最も多い失敗パターンです。一括査定で複数社の査定額を見たとき、最高額を提示した会社に仲介を依頼する。これがほぼ確実に失敗への入口になります。

前述の通り、高い査定額を出すことと、実際にその価格で売れることは無関係です。査定額は「この会社なら媒介契約を取れる数字」であり、「市場で売れる価格」ではないケースが多いです。高値で売り出し、何度も値下げを繰り返した末に相場以下で売ることになる、という結末が待っています。

対策：査定額の数字より、根拠（取引事例・市場データ）の質を見ましょう。口頭や薄い資料での提示は、それだけで不信のサインです。

パターン②：5社以上に一括申込みをする

「多く申し込むほど比較できる」と考えて、設定可能な最大社数に申し込む。この行動が、営業電話の集中砲火を招きます。

一括査定サービスの申込フォームには「最大6社」「最大10社」といった設定ができますが、これはあくまで上限です。申込む社数は2〜3社が適切といえるでしょう。

実際には、4つのサイトを使っても重複が多く、実質3〜4社しか新しい接点が生まれないことも多いです。多く申し込んでも得られる情報量は変わらず、連絡の量だけが増えます。

対策：まず1〜2サイト・2〜3社で試してみましょう。結果が物足りなければ追加するので十分です。

パターン③：最初に来た会社と深く話し込む

一括査定後、最初に連絡してきた会社の担当者と長く話す。熱心さを信頼性の証拠と誤解してしまうケースです。

最初に来るのは「動きが速い会社」であって、「優秀な会社」とは限りません。むしろ、契約を急いでいる会社の可能性があります。

訪問査定を急かしてくる、査定後すぐに「いつ媒介契約を結べますか」と聞いてくる、こういった会社には注意が必要です。

対策：複数社と平行して連絡を取り、比較する時間を確保しましょう。「今日決めてください」と言う会社は候補から外すことをすすめます。

デメリットを最小化する申込み方

申込み前の準備

備考欄（または連絡方法の指定欄）に、**「ご連絡はメールでお願いします」**と記載しておきましょう。これだけで、電話の頻度を大幅に下げられます。

筆者の経験では、これを書くだけで、ほとんどの会社がメール対応に切り替えてくれました。

査定書を受け取ったら確認すること

高い査定額を提示された場合、次の2点を必ず確認してみてください。

これに詰まる、あるいは曖昧な回答しかできない会社は、査定額を信用しないほうがよいでしょう。

大手のセカンドオピニオンを必ず取る

一括査定で地場業者から査定書を集めたとしても、1社は大手仲介業者の査定を取ることを強くすすめます。

理由は、大手はコンプライアンス意識が高く、露骨な釣り査定をしにくい立場にあるからです。大手の査定額を「市場の基準値」として持っておくと、地場業者の査定額の信頼性を判定しやすくなります。

特に三井不動産リアルティ（三井のリハウス）は、全国でほぼ唯一「正確な価格査定」を打ち出しています。年間31万組超の相談実績と直営店舗のデータ網から、実勢価格に近い査定額を提示してもらえます。

三井のリハウス ｜公式サイト

三井のリハウスは、上記の公式サイトでも「正確な価格査定」を打ち出しています。

一括査定が向いている人・向いていない人

向いている人

• 都市部（首都圏・大阪・名古屋など）の物件を持っている
• 物件がマンション・標準的な戸建て・整形地など
• これまで接点のなかった不動産会社と出会いたい
• 査定額の数字に騙されないリテラシーがある

向いていない人

• 地方・郊外の物件で、地域に詳しい業者を探している
• 農地・訳あり物件・再建築不可など、専門性が求められる物件
• 電話応対が苦手、またはプライバシーを守りたい
• すでに信頼できる不動産業者とのつながりがある

一括査定を使ってよかったこと（正直な感想）

デメリットばかり書いてきましたが、筆者自身は一括査定に感謝している部分もあります。

これまで接点がなかった不動産会社と出会い、その中に「この会社は信頼できる」と感じた業者がいました。最終的な売却はその会社を通じてうまく進みました。

ただし、それができたのは、筆者が宅建士として良い業者と悪い業者を見極める目を持っていたからだと思います。査定書の内容を読み込んで業者の質を判断し、釣り査定に惑わされない知識があったわけです。

一括査定は使い方次第です。ある程度の不動産リテラシーがある方には有効なツールになります。そうでない方が使う場合は、必ず大手のセカンドオピニオンをセットで取ることをすすめます。

イエウール｜公式サイト

不動産知識がない場合は、大手のセカンドオピニオン必須です。

三井のリハウス ｜公式サイト

よくある質問と回答

一括査定に申し込むと必ず電話が来ますか？

来ることがほとんどです。

ただし、備考欄に「メールでご連絡ください」と記載すると、多少は電話が減る可能性があります。

また、都市部では電話が多く、地方では比較的少ない傾向があります。競争が激しいエリアほど、営業の圧が強くなりやすいため、都市部の物件では特に気を付けたほうがいいでしょう。

また、以下の記事も参照してみてください。

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査定だけしてもらって、断っても問題ありませんか？

法的には問題ありません。

査定は無料であり、媒介契約の締結が義務というわけではありません。

ただし、不動産一括査定は「不動産会社が仲介契約をとるためのツール」ですから、査定だけのつもりであっても営業行為に合うことは覚悟しておくべきでしょう。

詳しくは以下の記事で解説しています。

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机上査定だけお願いすることはできますか？

できます。とくに問題ありません。

申込フォームや備考欄で「机上査定（簡易査定）のみ希望」と明記すれば、訪問なしで書類ベースの査定書を出してくれる会社もあります。

全社が対応するわけではありませんが、「まず相場感だけ知りたい」という段階では試す価値があります。

複数サイトを使うほど、より多くの会社を比較できますか？

必ずしもそうとは言えません。

複数のサイトに同じ会社が登録しているケースも多く、筆者は4〜5サイト使っても実質3〜4社にしかアクセスできなかったという経験があります。

多く申し込んでも得られる情報量は変わらず、連絡の量だけが増えます。まず1〜2サイト・3社程度から始めることをすすめます。

一括査定サイトで個人情報を入力するのが不安なのですが？

入力した個人情報は、提携する不動産会社に共有されます。

メールアドレス・電話番号・住所・物件情報が渡る点は理解しておく必要があります。

連絡を最小限にしたい場合は、申込む社数を2〜3社に絞ることと、備考欄に「メールでのご連絡をお願いします」と記載することが有効です。

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まとめ

不動産一括査定の最大のデメリットは、「査定額のばらつき」と「それに惑わされる構造」にあります。複数社が一斉に情報を受け取り、営業競争をする仕組み上、高い査定額を出すことが媒介契約獲得の手段になりやすいのです。

失敗を避けるには、次の3点を押さえるだけで大きく変わります。

「とりあえず相場感だけつかみたい」という段階であれば、一括査定は有効なスタート地点になります。ただし、そこで出てきた情報を鵜呑みにせず、複数の視点で判断することが大切です。

一括査定を実際に使った体験と、各サービスの詳細比較は、こちらの記事も参考にしてみてください。

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