不動産査定が思ったより安い6つの理由｜原因が分かれば対策できる3つのこと

不動産会社から提示された査定額が予想より低く、不安や不信感を抱く……。そんな話もよく聞きます。

しかし、1社の結果だけで不動産の価値が決まるわけではありません。

最も重要なのは、複数の不動産会社に査定を依頼し、客観的な視点で比較検討することです。

査定額は不動産会社によって変動するものであり、安い価格には必ず何かしらの原因があります。

なぜその価格になったのか原因を冷静に分析すれば、次に何をすべきかが明確になり、納得のいく売却へと繋げることが可能です。

この記事を読めば、あなたの不動産査定額がなぜ低いのかという具体的な理由と、その状況を打開するための具体的な対策がわかります。

不動産査定額が安くても落ち込む必要がないケース

不動産会社から提示された査定額が予想より低く、不安や不信感を抱かれているかもしれません。

しかし、1社の査定結果だけで不動産の価値が決まるわけではありませんので、ご安心ください。

最も重要なのは、複数の不動産会社に査定を依頼し、客観的な視点で比較検討することです。

なぜなら、査定額は不動産会社によって変動するものであり、安い価格には必ず何かしらの原因があるからです。

その原因を冷静に分析し、正しい知識を持って対処することで、納得のいく売却へと繋げることができます。

査定額は不動産会社によって変動

不動産査定とは、「その不動産会社が、自社の販売戦略に基づいて3ヶ月以内に売却できると考える価格」を算出するものです。

そのため、会社の得意分野や抱えている顧客層、販売実績によって査定額が変わるのは自然なことと言えます。

例えば、マンション売却を専門とする不動産会社に一戸建ての査定を依頼した場合、その会社が持つ販売ノウハウや顧客リストと合致しないため、相場より低い不動産査定額が提示されることがあります。

逆に、地域密着型で戸建ての販売実績が豊富な会社であれば、より高い評価が期待できるでしょう。

このように、1社の査定額はあくまでその会社の視点による評価に過ぎません。

不動産の本当の価値を見極めるためには、複数の意見を聞くことが不可欠です。

重要なのは安い原因の冷静な分析

提示された査定額に一喜一憂するのではなく、なぜその価格になったのか、原因を冷静に分析することが次のステップへ進むための鍵となります。

低い査定額には、必ず背景となる理由が存在します。

安い原因は、大きく分けて「物件そのものが持つ要因」と「不動産会社の戦略的な要因」の2つに分類できます。

例えば、駅から遠いといった立地条件や建物の築年数の影響は前者にあたり、不動産会社が早期の現金化を狙う「買取」を前提とした価格を提示している場合は後者にあたります。

原因を正しく理解することで、査定額が妥当なものなのか判断できるだけでなく、売却に向けた具体的な対策を立てることも可能になります。

複数社への依頼で適正な相場の把握

ご自身の不動産の適正な相場を知る最も確実な方法は、複数の不動産会社から査定書を取り寄せて比較することです。

1社だけの情報では、その価格が高いのか安いのかすら客観的に判断できません。

具体的には、3社から4社に査定を依頼することをおすすめします。

依頼する会社が少なすぎると比較材料として不十分ですし、多すぎると各社とのやり取りが煩雑になってしまいます。

複数の査定書を見比べることで、突出して高い、あるいは低い価格を除外し、ご自身の物件の客観的な売却価格の目安が見えてきます。

このステップを踏むことで、不動産会社の担当者の話を鵜呑みにせず、ご自身で納得のいく売却活動を進めるための確かな判断基準を持つことができます。

不動産査定の仕組みと目的の理解

そもそも不動産査定とは、不動産会社が市場の動向や過去の取引事例をもとに、売却見込み価格を算出する行為を指します。

これは、あくまで売却活動の一環として行われるもので、不動産の公的な価値を証明するものではありません。

査定には、物件の現地調査を行わずにデータだけで算出する「机上査定（簡易査定）」と、担当者が実際に物件を訪問して状態を確認する「訪問査定」の2種類があります。

より正確な査定額を知るためには、訪問査定を受けることが不可欠です。

査定方法	特徴
簡易査定（机上査定）	現地を見ずにデータから概算額を算出
訪問査定	現地を訪問し詳細に確認して算出

相続などで財産の価値を公的に証明する必要がある場合は、国家資格者である不動産鑑定士に依頼する「不動産鑑定」が必要ですが、売却が目的であれば不動産会社の無料査定で十分です。

市場価格で売る仲介と早く現金化する買取の違い

安い査定額の背景には、不動産会社の販売戦略が隠れている場合があります。

特に、市場価格での売却を目指す「仲介」と、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」の違いを理解しておくことが重要です。

「仲介」は、不動産会社が売主と買主の間に入って売買契約を成立させる方法です。

売却までに3ヶ月から半年程度の時間がかかるのが一般的ですが、市場価格に近い価格で売れる可能性があります。

一方、「買取」は、不動産会社が直接買主となるため、最短1週間程度でスピーディーに現金化できるメリットがあります。

しかし、その価格は市場価格の7割から8割程度になるのが通例です。

	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い	市場価格の7〜8割
売却期間	3ヶ月〜1年程度	最短1週間〜1ヶ月程度
買主	個人や法人	不動産会社
仲介手数料	必要	不要

提示された査定額が想定より著しく低い場合、不動産会社が買取を前提とした価格を提示している可能性も考えられます。

査定の根拠を確認する際に、その価格が仲介と買取のどちらを想定しているのかを明確にすることが大切です。

意図的ではないが不動産査定額が安くなる6つの原因

不動産査定額が想定より安くなる原因は、不動産会社が意図的に操作しているケースばかりではありません。

むしろ、物件そのものや周辺環境に起因する客観的な理由が大半です。

特に、ご自身でコントロールしにくい立地条件や市場動向が大きく影響することを理解しておくと、冷静に査定結果を受け止めやすくなります。

原因の分類	具体的な内容
立地・環境	駅から遠い、周辺施設が少ない、エリアの市場が縮小
土地・建物	築年数が古い、建物の劣化、土地の形状が悪い、接道状況
需要・供給	物件の特性とエリアの需要が合っていない
依頼先	不動産会社の得意分野と物件種別が合っていない

これらの原因は一つだけでなく、複数絡み合って査定額に影響を与えます。

ご自身の物件がどの項目に当てはまるかを確認することが、次の対策を考える第一歩になります。

原因1 駅から遠いなど立地条件の問題

不動産の価値を左右する最も重要な要素が「立地」です。

これは、交通の便や生活の利便性が買い手の需要に直結するため、査定額に大きく反映されます。

国土交通省のデータでは、駅から1.5km〜2km以上離れると地価が下がる傾向にあります。

実際に東日本不動産流通機構のデータによると、駅徒歩21分以上の物件は、駅徒歩10分圏内の物件と比較して価格水準が約54%まで下がるという結果も出ています。

最寄り駅からの距離だけでなく、スーパーや学校、病院といった生活施設の有無も評価の対象です。

駅からの距離	駅徒歩10分圏内の物件に対する価格水準
徒歩20分以内	約77％
徒歩21分以上	約54％

このように、駅からの距離は査定額に直接的な影響を及ぼします。

もし物件が駅から遠い場合は、その点を加味した上で査定額を評価する必要があります。

原因2 建物の劣化や古い築年数

建物の価値は、残念ながら築年数とともに減少していきます。

「法定耐用年数」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、これは税金の計算で使われる会計上の期間であり、建物の寿命そのものを指すわけではありません。

とはいえ、査定においても築年数は重要な指標です。

特に木造住宅の場合、法定耐用年数は22年とされており、これを超えると建物の資産価値は大幅に下がる傾向にあります。

外壁のひび割れや雨漏りの跡、室内の傷みといった目に見える劣化も、もちろんマイナス評価の要因となります。

建物の構造	法定耐用年数
木造住宅	22年
鉄骨造（軽量）	19年～34年
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年

ただし、耐用年数を超えていても、リフォームやメンテナンスの状況によっては評価が変わることもあります。

修繕履歴などはきちんとアピールすることが大切です。

原因3 エリアの市場動向や周辺環境の変化

不動産の価値は、個別の物件だけでなく、「エリア全体の需要と供給のバランス」に大きく左右されます。

これを市場動向と呼びます。

例えば、その地域の人口が減少傾向にあったり、近隣で似たような物件が供給過多になっていたりすると、需要が少ないため価格は下落します。

また、近隣で安い価格の取引事例があると、その価格が査定の基準となり、ご自身の物件の査定額も低く算出されることがあります。

エリアの将来性、例えば再開発計画の有無なども査定に影響します。

不動産会社の担当者に、どのような市場データや取引事例を基に査定したのかを確認すると良いでしょう。

原因4 土地の形状や道路との接道状況

土地の使いやすさも、査定額に影響する重要なポイントです。

「接道義務」という建築基準法のルールがあり、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には、建物を建てることができません。

道路に接している部分が狭く、奥まった場所に土地が広がる「旗竿地」や、いびつな形の土地は、正方形や長方形の土地に比べて評価が低くなります。

これは、建てられる建物の形に制限が出たり、駐車スペースの確保が難しかったりするためです。

こうした土地の条件は、建て替えを検討する買主にとって大きなマイナスポイントとなるため、査定額が安くなる一因となります。

原因5 物件とエリア需要のミスマッチ

物件そのものがどれだけ立派でも、「そのエリアで家を探している人々のニーズ」と合致していなければ、高い評価は得られません。

例えば、単身者や二人暮らしの世帯が多い都心部で、部屋数が多すぎる二世帯住宅を売却しようとしても、ターゲットとなる買い手が限られてしまいます。

逆に、ファミリー層が多い郊外で、ワンルームマンションの需要は少ないでしょう。

このように、物件の特性とエリアの需要がずれている場合、売却に時間がかかると判断され、査定額が低く設定されることがあります。

原因6 不動産会社の得意分野との不一致

査定を依頼した不動産会社との相性も、査定額に影響を与えることがあります。

「不動産会社にはそれぞれ得意な物件種別やエリアがある」ということを覚えておきましょう。

例えば、都心のタワーマンション販売を専門とする会社に、郊外の一戸建ての査定を依頼したとします。

その会社は一戸建ての販売実績やノウハウ、購入希望者の情報が少ないため、適切な価格を提示できない可能性があります。

地域の特性を熟知し、ご自身の物件と同じようなタイプの売却実績が豊富な会社に依頼することが、適正な査定額を知るための鍵となります。

安い不動産査定額に「納得できない」時にやるべき3つのこと

不動産会社から提示された査定額が予想より低いと、がっかりしてしまいますよね。

しかし、その金額があなたの不動産の絶対的な価値というわけではありません。

大切なのは、なぜその価格になったのかを冷静に分析し、複数の視点から不動産の価値を正しく把握することです。

対策	やるべきこと	注意点
査定額の根拠を質問	評価のプラス・マイナス点を具体的に聞く	感情的にならず冷静に質問する
複数社に査定を依頼	3社から4社に依頼して相場観を養う	依頼社数が多すぎると対応が大変になる
高すぎる査定額にも注意	契約欲しさの「高預かり」を見抜く	なぜ高いのか根拠を厳しく問いただす

これらの対策を一つずつ実行することで、査定額に一喜一憂することなく、納得感のある売却活動を進めることができます。

対策1 査定額の根拠を具体的に質問

まずは、査定額を提示した不動産会社の担当者に、その金額になった根拠を詳しく確認しましょう。

納得できる説明を求めることは、売主としての正当な権利です。

曖昧な説明で納得するのではなく、「近隣のどの物件の成約事例を参考にしたのか」「建物のプラス評価とマイナス評価の点はどこか」など、数字やデータに基づいた説明を求めることが重要になります。

質問への回答が不誠実だったり、内容が曖昧だったりした場合は、その会社への依頼は見送るのが賢明です。

質問カテゴリ	具体的な質問例
取引事例	どの物件の成約価格を参考にしましたか
建物評価	プラス評価とマイナス評価の点を教えてください
土地評価	土地の形状や道路付けはどのように評価に影響しましたか
市場動向	今後の市場予測と、それが査定額にどう反映されていますか

担当者からの説明に真摯に向き合うことで、その不動産会社の信頼性を見極めることができます。

対策2 「3社から4社に査定を依頼」して比較

1社の査定額だけで判断せず、必ず複数の会社に査定を依頼して比較検討しましょう。

査定額は会社によって数百万円単位で変わることも珍しくなく、複数社の査定結果を比較することが適正な相場を知るための最短ルートです。

査定を依頼する会社の数は、3社から4社がおすすめです。

1社や2社では比較対象として不十分ですし、5社を超えると各社とのやり取りが負担になってしまいます。

一括査定サイトなどを利用すると、効率的に複数の会社へ依頼ができます。

項目	メリット	デメリット
価格の妥当性	客観的な不動産の相場がわかる	依頼社数が多すぎると対応が大変になる
担当者との相性	信頼できる担当者を見つけやすい	営業電話が増える可能性がある
販売戦略の比較	各社の売却プランを比較できる	査定書の内容を読み解く手間がかかる

価格だけでなく、各社の担当者の知識や人柄、販売戦略まで比較することで、安心して任せられるパートナーを見つけることにつながります。

対策3 高すぎる査定額を提示する高預かりにも注意

査定額は安すぎても問題ですが、逆に他社より突出して高い金額を提示する会社にも注意が必要です。

これは「高預かり」といい、まずは売主と媒介契約を結ぶことを目的に、意図的に相場より高い査定額を提示する手口です。

高預かりの物件は、当然ながらその価格ではなかなか売れません。

結果として、3ヶ月ごとに値下げ交渉をされ、最終的には相場より安い価格で売却せざるを得なくなるケースもあります。

このような事態を避けるためにも、高い査定額には必ずその根拠を厳しく問い質しましょう。

チェックポイント	確認すべきこと
査定額の根拠	他社より高い理由をデータで示せるか
売却プラン	高い価格で売るための販売活動の計画があるか
値下げの提案	契約前に「売れなければ下げましょう」と話していないか
契約の催促	「今だけこの価格です」などと契約を急かしてこないか

売主の期待を煽るだけの会社ではなく、客観的なデータに基づいて誠実な提案をしてくれる不動産会社を選ぶことが、売却成功の鍵となります。

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適正価格の把握と信頼できる不動産会社探しの手順

1社から提示された査定額だけで不動産の価値を判断するのは早計です。

納得のいく売却を実現するためには、複数の視点から客観的な相場を把握し、信頼できる不動産会社をパートナーとして見つけるプロセスが何よりも重要になります。

ここからは、適正価格を知り、信頼できる会社を探すための具体的な手順を解説します。

まずは無料の不動産一括査定の利用

不動産一括査定サイトとは、物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社へ同時に査定を依頼できるインターネット上のサービスです。

1社ずつ問い合わせる手間が省けるため、効率的に複数社の査定額を比較できます。

査定依頼は3社から4社に依頼すると、各社の比較がしやすく、客観的な相場観をつかめます。

代表的な不動産一括査定サイトには、それぞれ特徴があります。

サイト名	特徴
SUUMO	知名度が高く、大手から地域密着型まで多くの不動産会社が登録
LIFULL HOME’S	匿名での査定依頼が可能で、個人情報を入力する前に大まかな価格を知りたい場合に便利
イエウール	提携不動産会社数が多く、地方の物件にも強い傾向

不動産一括査定サイトを上手に活用することで、手間をかけずにご自身の不動産を得意とする会社と出会う機会を増やせます。

複数社の査定書を比較検討する際のポイント

査定書とは、不動産会社が算出した査定額とその根拠をまとめた書類です。

査定額の数字だけを見るのではなく、なぜその金額になったのか、その根拠をしっかりと比較検討する必要があります。

特に、査定額の算出根拠としてどの取引事例を参考にしているかは、各社の物件に対する評価の考え方が表れるため、注意深く確認するべき点です。

チェック項目	確認する内容
査定額の妥当性	金額の高さだけでなく、周辺相場からかけ離れた「高預かり」の可能性も考慮
査定の根拠	周辺の取引事例、建物のプラス評価・マイナス評価の詳細な記述
担当者の提案力	どのような広告活動で、どういった層に売却するかの計画
担当者の信頼性	質問に対して論理的で分かりやすい回答か、誠実な人柄か

査定書の内容と担当者の対応を総合的に見て、安心して売却を任せられるパートナーを選びましょう。

売却が目的でないなら不動産鑑定も選択肢

不動産鑑定とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が、法律に基づいて不動産の適正な資産価値を評価し、公的に証明することです。

不動産の売却価格の目安を知るための無料査定とは目的が異なり、20万円以上の費用がかかる専門的な評価になります。

そのため、売却を検討している段階では、無料の不動産査定で十分です。

不動産鑑定は、相続などで財産の価値を公的に証明する必要がある場合に利用します。

不動産鑑定が適しているケース	理由
相続や財産分与	遺産を公平に分割するための公的な価値証明が必要なため
親族間での売買	税務署などに適正な価格で取引したことを客観的に証明するため
融資の担保評価	金融機関が融資額を判断する際の客観的な資料となるため

純粋に「いくらで売れるか」を知りたい場合は、まず複数の不動産会社に無料の訪問査定を依頼し、市場の評価を確認することから始めましょう。

よくある質問（FAQ）

少しでも査定額を上げる方法はありますか？

大規模なリフォームは投資した費用を回収できないことがあるため、必ずしもおすすめしません。

しかし、ご自身でできる範囲の掃除や片付けで室内をきれいに見せることは、訪問査定の評価に良い影響を与えます。

過去の修繕履歴や設備の保証書を準備し、建物の状態が良好であることを具体的に伝えるのも、査定額を上げる方法として有効です。

机上査定と訪問査定、どちらを依頼すれば良いですか？

まず大まかな相場を知りたい場合は、手軽な机上査定（簡易査定）が便利です。

具体的に売却を検討し、より正確な価格を知りたい段階になったら、訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定では、担当者が室内の日当たりや管理状況など、データでは分からない長所を直接評価してくれるため、不動産の価値をより正確に把握できます。

複数社に依頼した場合、断るのが気まずいです

複数社に査定を依頼し比較するのは、売却を成功させるための一般的な手順です。

そのため、不動産会社も断られることには慣れています。

お断りする際は、電話やメールで「検討の結果、今回は他の会社にお願いすることにしました」と早めに伝えるだけで十分です。

正直に、そして誠実に対応すれば問題ありません。

相続した実家を査定してもらう際の注意点は何ですか？

相続した不動産の査定では、まず名義が誰になっているかを確認することが重要です。

また、土地の境界が明確か、測量図などの書類が揃っているかも確認しましょう。

権利関係や土地の状況が不明確だと、査定額が低くなる原因の一つとなります。

事前に法務局で登記事項証明書などを取得し、物件の情報を整理しておくと査定がスムーズに進みます。

不動産査定の費用は本当に無料なのでしょうか？

はい、不動産会社が行う売却のための査定に費用はかかりません。

これは、査定が将来の仲介契約に繋げるための営業活動の一環だからです。

有料で公的な価値を証明する不動産鑑定とは目的が異なりますので、安心して一括査定などの無料サービスを利用してください。

提示された査定額がそのまま売却価格になるのですか？

査定額は、あくまで「3ヶ月程度で売却できると予想される価格」であり、売却価格の目安です。

実際の売出価格は、この査定額を参考に、周辺の査定相場や売主様の希望を考慮して、不動産会社の担当者と相談しながら最終的に決定します。

高く売るコツは、査定額の根拠を理解した上で、戦略的な価格設定を行うことです。

まとめ

不動産査定額が低いと不安になるものですが、1社の結果が不動産の価値を決めるわけではありません。

査定額が低いのには、立地や建物の状態、市場の動向といった客観的な原因がありますが、最も重要なのは複数の不動産会社から査定を受け、客観的な視点で比較検討することです。

まずは無料の不動産一括査定サイトを利用し、複数の会社に査定を依頼することから始めてみませんか。

客観的な相場を把握することが、納得のいく売却への第一歩になります。