高預かりとは｜不動産売却で損しないための手口と見分け方5つのポイント

不動産売却で提示される高い査定額、素直に喜んでいませんか。

実はその査定額、あなたの資産価値を大きく損なう「高預かり」という罠かもしれません。

この記事では、不動産会社が媒介契約を結ぶために使う高預かりの巧妙な手口と、売却が長期化し最終的に相場以下の価格で手放すことになるリスクを解説します。

不動産売却の罠「高預かり」の手口と売主が負うリスク

不動産売却を考え始めると、まず気になるのが「いくらで売れるのか」という点です。

しかし、不動産会社が提示する査定額の高さだけで判断するのは危険です。

なぜなら、その査定額は「高預かり」という、最終的に売主が大きな損失を被る可能性のある罠かもしれないからです。

高預かりは、一見すると高く売ってくれる良い会社に見えるため、不動産売却の経験が少ない方ほど陥りやすい手口です。

大切な資産である不動産の売却で後悔しないためにも、まずはその手口とリスクを正しく理解する必要があります。

媒介契約が目的の見せかけの査定額

「高預かり」とは、不動産会社が売主と媒介契約を結ぶことを目的に、意図的に相場よりも著しく高い査定額を提示する営業手法を指します。

不動産仲介会社は、自社で物件を直接買い取るわけではありません。自動車の買取査定とは違い、不動産会社は「市場で売れそうな価格」を出しているだけで、その値段で買い取る約束ではありません。

そのため、どんなに高い査定額を提示しても会社自体に損失はなく、まずは他社との競争に勝って売主からの依頼を獲得することを優先します。

売主の「少しでも高く売りたい」という気持ちにつけ込み、売れる見込みのない価格を提示して契約を迫るのがこの手口の本質です。

この見せかけの査定額を信じてしまうと、その後の売却活動でさまざまな問題に直面します。

売れ残りによる売却期間の長期化

高預かりによる最も直接的なリスクは、相場からかけ離れた価格で売り出すことによる売却期間の長期化です。

市場の相場を無視した価格設定では、当然ながら買い手は見つかりません。

不動産の売却活動は、一般的に3ヶ月がひとつの目安とされますが、その期間を過ぎても内覧の問い合わせが1件も入らないといった事態に陥ります。

時間が経つにつれて物件の鮮度は失われ、「長期間売れ残っている物件」というネガティブな印象が市場に広まってしまうのです。

売却期間が長引く焦りは、次の段階である不利な値下げ交渉へとつながっていきます。

度重なる値下げによる資産価値の目減り

物件が売れ残る状況が続くと、不動産会社の営業担当者から「この価格では厳しいので、値下げをしましょう」という提案が始まります。

これが、高預かりのシナリオの第二段階です。

当初の期待を抱かせる高い査定額とは裏腹に、数週間おきに値下げを繰り返すことになります。

値下げを重ねる物件は、購入希望者から「まだ価格が下がるかもしれない」と買い控えられたり、さらなる値引き交渉の的になったりする可能性が高まります。

結果として、本来売れるはずだった適正な相場価格をも下回り、資産価値が大きく損なわれてしまうのです。

最終的には、高預かりによって貴重な時間を失ったあげく、相場以下の価格で不動産を手放すという最悪のケースも少なくありません。

売却益の減少で狂う資金計画

査定額を信じて立てていた資金計画は、度重なる値下げによって根底から覆されます。

当初の想定よりも売却益が数百万円単位で減少すれば、その後のライフプランに深刻な影響を及ぼすことになります。

例えば、売却で得た資金を新しい家の購入資金や子供の学費、あるいは老後の生活資金に充てる計画だった場合、そのすべてが狂ってしまいます。

特に、住み替えで売却と購入を同時に進めている場合は、売却が遅れることで購入したい物件を逃したり、住宅ローンの計画が破綻したりするリスクも抱えることになります。

高預かりは、単に不動産が安く売れるという問題にとどまらず、売主の人生設計そのものを危うくする危険性をはらんでいます。

不動産一括査定サイトの普及という背景

近年、高預かりが増加している背景には、インターネット上の不動産一括査定サイトが普及し、不動産会社間の競争が激化したという事情があります。

売主にとっては一度の入力で複数の会社に査定を依頼できる便利なサービスですが、不動産会社にとっては他社より目立つ高い金額を提示しないと選ばれないという状況を生み出しました。

ソースによっては、不動産会社が1件の見込み客情報を得るために約15,000円の紹介料をサイト運営会社に支払っているというデータもあります。

費用をかけている以上、何としても媒介契約を獲得しようと、高預かりという安易な手段に走る会社が出てくるのです。

この仕組みを理解していないと、便利なはずのツールが、結果的に売主を不利な状況に追い込むきっかけとなってしまいます。

高預かりを行う不動産会社の見分け方5つのポイント

不動産会社を見極める上で査定額の根拠を問う姿勢が最も重要です。

目先の金額に惑わされず、冷静に相手の対応を観察することが、高預かりのリスクから資産を守る鍵となります。

チェック項目	高預かりが疑われる不動産会社	信頼できる不動産会社
査定額	他社より突出して高い	相場からかけ離れていない
査定の根拠	曖昧、説明が感覚的	データ（成約事例など）に基づき論理的
契約の進め方	「買い手がいる」と契約を急かす	売主のペースを尊重する
売却プラン	短期的で楽観的	長期的な視点（値下げの提案など）も含む
担当者の対応	質問に答えない、一方的	親身に相談に乗り、不安を解消

これらのポイントを一つひとつ確認することで、口先だけの不動産会社か、本当にあなたのパートナーとなり得る不動産会社かを見抜けます。

他社と比較して突出して高い査定額

複数の不動産会社から査定を取得した際、1社だけが他の会社と比べて飛び抜けて高い金額を提示してきた場合は、高預かりの可能性を疑うべきサインです。

例えば、他社が3,000万円前後で査定している中、1社だけが3,500万円を超えるような査定額を提示してきたら注意が必要です。

これは売主の「高く売りたい」という心理につけ込み、媒介契約を結ぶための手口かもしれません。

査定額の高さだけで安易に会社を選ばず、なぜその金額になるのか、冷静に判断する視点を持つことが重要になります。

成約事例など査定額の根拠が曖昧

信頼できる不動産会社は、査定額を算出するにあたり客観的なデータに基づいた明確な根拠を必ず提示します。

「このエリアは人気なので高く売れます」といった感覚的な説明だけでなく、直近の近隣物件の成約事例や、現在売り出し中の競合物件の価格などを具体的に示してくれるかを確認してください。

根拠が曖昧な場合は、その査定額自体が信用に値しないと判断できます。

データに基づいた説明ができない営業担当者は、意図的に高預かりを行っているか、単純に市場分析能力が低いかのどちらかであり、どちらにせよ売却を任せるパートナーとしては不適切です。

「すぐに買い手がいる」という契約を急かす言葉

「実はこの物件を気に入る可能性が高いお客様がすでにいます」といった言葉は、媒介契約を結ばせるために売主の決断を急がせる常套句です。

本当に購入希望者がいるのであれば、その顧客の具体的な希望条件や内覧の予定などを質問してみましょう。

答えが曖昧だったり、話をはぐらかしたりする場合は、契約を取りたいだけの営業トークである可能性が高いです。

そのような言葉に惑わされて焦って契約すると、後から「あのお客様は見送られました」と言われ、値下げ交渉が始まるケースが少なくありません。

値下げも視野に入れた長期的な売却プランの欠如

不動産売却は、必ずしも計画通りに進むとは限りません。

万が一売れ残ってしまった場合の次の手を想定した売却プランを提示できるかは、不動産会社の能力を見極める重要な指標です。

例えば、「3ヶ月経っても買い手が見つからなければ、5%価格を見直しましょう」といった、具体的な期間と数値を伴う長期的な戦略を提案してくれるかを確認しましょう。

良いことばかりを並べる会社は注意が必要です。

想定されるリスクや、売れなかった場合の対策まで正直に話してくれる不動産会社こそ、最後まで責任を持って売却活動に取り組んでくれる信頼できるパートナーと言えます。

売主の質問や不安に向き合わない営業担当者

不動産売却は、ほとんどの人にとって初めての経験であり、専門用語も多く不安がつきものです。

売主のささいな質問や懸念点に真摯に耳を傾け、丁寧に回答してくれるかは、営業担当者の資質を見極める上で欠かせないポイントとなります。

あなたの質問に対して面倒そうな態度を取ったり、専門用語を並べて説明を打ち切ったりする担当者は信用できません。

売却活動が始まれば、週に1回は活動状況を報告してくれるなど、密なコミュニケーションを約束してくれるかどうかも確認すべき点です。

査定額だけでなく、最終的に売却を任せるのは「人」です。

この人になら大切な資産を任せられると心から思える誠実な営業担当者を見つけることが、納得のいく不動産売却につながります。

高預かりを避け納得の不動産売却を成功させる対策

高預かりという不動産会社の思惑に惑わされず、大切な資産を守るためには、売主自身が主体的に動く意識を持つことが何よりも重要です。

不動産会社から提示された査定額をうのみにするのではなく、客観的な視点でその金額が妥当かどうかを判断する準備が不可欠となります。

これから紹介する3つの対策を実践することで、高預かりのリスクを回避し、納得のいく不動産売却を実現できます。

不動産会社任せにしないための相場調査

不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身で売却したい物件の相場を調べておくことが、高預かりに対する最大の防衛策です。

事前に大まかな相場観を持っていれば、不動産会社から提示された査定額が相場からかけ離れていないか判断する基準になります。

相場を知らずに査定を受けると、営業担当者の「高く売れますよ」という言葉を信じてしまいがちです。

しかし、自分で調べた相場という「物差し」があれば、高すぎる査定額に対して「なぜこの金額になるのですか？」と根拠を問いただすことができます。

このひと手間が、不動産会社主導の売却活動に陥ることを防ぎ、冷静な判断を下すための土台となるのです。

土地総合情報システムやレインズで成約価格を確認

相場調査には、公的機関が提供する信頼性の高いデータベースの活用が有効です。

「土地総合情報システム」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、実際に不動産がいくらで取引されたかという成約価格を調べられるWebサイトです。

これらのサイトでは、広告に掲載されている売出価格ではなく、実際に売買が成立した価格を知ることができます。

そのため、より実態に近い相場感を養うことが可能です。

不動産会社が査定額の根拠として示す成約事例が、これらのデータと大きく乖離していないかを確認する材料にもなります。

サイト名	運営元	特徴
土地総合情報システム	国土交通省	全国の不動産取引価格情報を無料で検索可能
レインズ・マーケット・インフォメーション	不動産流通機構	全国の不動産会社が登録した成約情報を閲覧可能

これらのツールを使いこなし、ご自身の物件と似た条件（エリア、広さ、築年数など）の取引事例を複数確認することで、客観的な相場観が身につきます。

複数社への訪問査定依頼と比較検討の重要性

相場観を養った後は、必ず複数の不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。

机上査定はあくまで簡易的なもの。

実際に物件の状態や周辺環境を確認してもらう訪問査定でなければ、正確な査定額は算出できません。

その際は、最低でも3社以上に依頼して査定額とその根拠を比較検討することがポイントです。

1社だけの査定では、その価格が高いのか安いのか判断がつきません。

複数社を比較することで、1社だけ突出して高い査定額を提示してくる高預かりの会社を見抜くことができます。

比較検討するポイント	確認事項
査定額	金額の高さだけでなく、相場との乖離がないか
査定の根拠	近隣の成約事例や市場動向など、データに基づいた説明があるか
売却戦略	どのような買い手に、どうアプローチするかの計画が明確か
担当者の対応	質問への回答が的確か、売主の不安に寄り添ってくれるか

査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのではなく、査定額の根拠や売却プラン、そして何より信頼できる営業担当者かどうかを総合的に判断し、大切な不動産売却を任せるパートナーを選ぶことが成功への鍵となります。

高預かりの不安を解消するなら三井のリハウス

高預かりという不動産売却の大きな落とし穴を避けるためには、目先の査定額の高さに惑わされず、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが最も重要です。

豊富な実績とデータに裏打ちされた三井のリハウスなら、大切な資産の売却を安心して任せられます。

地方の物件を売却する場合に選択肢となる一括査定サイト「イエウール」との違いは以下の通りです。

項目	三井のリハウス	イエウール
特徴	業界最大手の実績とブランド力	地方の不動産会社との提携が豊富
査定の精度	データに基づく高精度な査定	提携会社によって質にばらつき
サポート体制	専任担当者による手厚いサポート	基本はサイト経由でのやり取り
得意なエリア	全国（特に都市部）	地方・郊外
こんな人におすすめ	初めてで不安な方、安心感を重視する方	地方の物件を売却したい方

豊富な実績とデータに基づく精度の高い査定

「精度の高い査定」とは、市場の動向や過去の膨大な成約事例といった客観的なデータに基づいて、3ヶ月以内に売れる可能性が高い価格を算出することを指します。

三井のリハウスは、長年にわたって蓄積された全国規模の取引データを活用するため、担当者の個人的な感覚に頼らない、根拠の明確な査定額を提示します。

この査定によって、売主は高預かりのリスクを避け、適正な価格で売却活動をスタートできます。

三井のリハウスの査定の特徴
全国ネットワークの豊富な取引実績
最新の市場動向を反映したデータ分析
根拠が明確で納得感のある査定報告書
専任担当者による丁寧な説明

データに基づいた客観的な査定は、売主が納得して売却を進めるための羅針盤となるのです。

売主の状況に合わせた的確な売却戦略

「売却戦略」とは、売主の希望（売却時期、希望価格など）を実現するために、どのような価格で、いつ、どのように売り出すかを具体的に計画することです。

例えば、相続税の納付期限が迫っていて「3ヶ月以内に現金化したい」という要望と、時間をかけてでも「少しでも高く売りたい」という要望では、最適な販売活動は全く異なります。

三井のリハウスでは、一人ひとりの事情を丁寧にヒアリングし、最適なプランを提案してくれます。

売主の希望	売却戦略の一例
とにかく早く売りたい	相場より少し低めの価格設定で早期成約を目指す
時間はかかっても高く売りたい	相場価格で売り出し、内覧者の反応を見ながら調整する
周囲に知られずに売りたい	広告を限定し、条件に合う購入希望者に直接紹介する

画一的な提案ではなく、あなたの状況に寄り添ったオーダーメイドの売却戦略こそが、満足のいく不動産売却につながります。

地方物件に強い一括査定サイト「イエウール」との比較

「イエウール」とは、全国2,600社以上の不動産会社と提携し、特に地方や郊外の物件に強みを持つ不動産一括査定サイトです。

親から相続した実家が地方にある場合など、都市部の大手不動産会社の支店がないエリアでは、地域に根差した不動産会社と出会えるイエウールは有効な選択肢のひとつになります。

複数の会社を手軽に比較できる点も魅力です。

ただし、査定の精度や担当者の質は提携会社によって異なるため、見極めが重要です。

売却活動全般にわたる手厚いサポートや安心感を最優先するなら、やはり確かな実績を持つ三井のリハウスに相談するのが確実な方法です。

信頼できる専門家への相談が成功への近道

不動産売却は、人生で何度も経験することではないため、多くの人が不安を感じます。

高預かりのような失敗を避けるには、一人で悩まずに信頼できる専門家に相談することが成功への一番の近道です。

三井のリハウスでは、売却に関する無料相談を随時受け付けています。

査定を依頼したからといって、必ず契約しなければならないわけではありません。

まずは専門家の視点から、あなたの物件の価値や最適な売却プランについて話を聞いてみましょう。

査定額の根拠や売却戦略に心から納得できるパートナーを見つけることが、高預かりの不安を解消し、大切な資産を守るための第一歩です。

よくある質問（FAQ）

高預かりという手口は違法ではないのですか？

高預かり自体を直接罰する法律はありません。

しかし、売主の不利益につながる不誠実な行為であることは事実です。

あまりに悪質なケースでは、宅地建物取引業法で定められた不動産会社の義務に違反すると判断されることもあります。

大切なのは、法律で罰せられるか否かではなく、ご自身の資産を守るために高預かりの手口を見抜くことです。

査定額の根拠として、具体的にどんな資料を要求すれば良いでしょうか？

査定額の根拠を確かめるためには、口頭の説明だけでなく、客観的なデータが記載された査定報告書の提出を求めましょう。

特に、近隣物件の「成約事例」が重要です。

いつ、どの物件が、いくらで実際に売れたのかという具体的なデータを確認してください。

不動産会社が利用するデータベース「レインズ」の情報を基にした資料を提示できるかどうかも、信頼性を判断する一つの基準になります。

もし高預かりの会社と媒介契約を結んでしまったら、解約できますか？

媒介契約には有効期間（最長3ヶ月）が定められています。

もし契約後に高預かりだと気づいた場合、基本的には契約期間が満了するのを待って更新しないのが最も円満な対策となります。

ただし、不動産会社が売却活動を全く行わないなど明らかな義務違反があれば、期間内でも契約を解除できる場合があります。

まずは契約書の内容を確認し、更新の意思がないことを早めに営業担当者へ伝えましょう。

「囲い込み」と高預かりは関係がありますか？

はい、密接な関係があります。

高預かりは、まず自社で売却の依頼（媒介契約）を得るための手口です。

そして「囲い込み」とは、その物件を自社で見つけた買い手に売却することで、売主と買い手の両方から仲介手数料を得ようとし、他社からの紹介を断る行為を指します。

高預かりで契約を獲得した後に、値下げを繰り返しながら自社で買い手が見つかるのを待つ、という悪質なセットプレーに陥るリスクがあります。

訪問査定を依頼したらしつこく営業されそうで不安です。

確かに、訪問査定は契約に向けた営業の場でもあります。

しかし、営業担当者の対応こそ、その不動産会社が信頼できるかを見分ける絶好の機会です。

売主のペースを尊重せず契約を急かしたり、質問に真摯に答えなかったりする担当者は避けるべきです。

査定を依頼する際に「まずは話を聞くだけです」とはっきり伝え、冷静に相手を見極める姿勢で臨むことが大切です。

「買取」を提案された場合も高預かりのリスクはあるのでしょうか？

いいえ、「買取」の場合、高預かりのリスクはありません。

買取とは不動産会社が直接あなたの物件を買い取る方法で、市場の相場で売る「仲介」とは仕組みが異なります。

そのため、買取価格は市場価格の7割程度になるのが一般的です。

買取で注意すべきは、むしろ不当に安く買い叩かれるリスクです。

買取を検討する場合でも、必ず複数の不動産会社に査定を依頼して価格を比較することが重要です。

まとめ

この記事では、不動産売却で大きな損につながる「高預かり」の手口と、そのリスクから資産を守るための具体的な対策を解説しました。

目先の査定額に惑わされず、不動産会社が提示する査定額の根拠を客観的なデータで確認することが何よりも重要です。

高預かりの不安を解消する第一歩は、信頼できるパートナーを見つけることです。

まずは複数の不動産会社に相談し、あなたの状況に寄り添った売却プランを丁寧に説明してくれる専門家を探しましょう。

逆に「査定額が安すぎる」場合も？

不動産価格が高すぎる、という点が問題になり始めたのは、比較的最近のことです。不動産一括査定サイトの乱立などにより、不動産査定額が信用できなくなったのは2010年代以降だからです。

一方「査定額が安すぎる」という問題は、ずっと以前からありました。

そんな「査定額が安すぎる」問題を解決する手段だったはずの不動産一括査定のせいで、逆の意味で不動産が価格査定が信用できなくなっているのは皮肉なことです。

とはいえ、査定額が安すぎるという悩みは、まだなくなったわけではありません。詳しくは以下の記事で解説しています。

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