【要注意】不動産査定が高すぎる理由とは｜知らないと損する5つのリスク

不動産会社から提示された査定額が相場より高い場合、その金額を信じるのは危険です。

なぜなら、その高すぎる査定額は「高預かり」という、売主から契約を取るための悪質な営業手法である可能性が高いからです。

高すぎる不動産査定は売却失敗への危険信号

不動産会社から提示された査定額が予想以上に高いと、つい嬉しくなってしまいますが、その金額が売却失敗の始まりかもしれません。

不動産売却で最も重要なのは、査定額の高さに惑わされず、その根拠をしっかりと見極めることです。

なぜ高すぎる査定額が危険なのか、その背景にある不動産業界の事情と、最終的に売主が損をしてしまう結末について解説します。

高い査定額は一見魅力的に見えますが、その裏に潜むリスクを理解することが、後悔しない不動産売却の第一歩となります。

売却成功の鍵は査定額の高さではなく正確性

不動産売却を成功に導く鍵は、提示された金額の高さではなく、その査定額の正確性にあります。

査定額とは、不動産会社が「およそ3ヶ月で売却できると予測される価格」のことであり、その価格での売却を保証するものではありません。

正確な査定額は、売却活動の土台となるものです。

例えば、周辺の成約事例や市場の動向といった客観的なデータに基づいた査定額であれば、それを基に現実的な資金計画や売却戦略を立てることができます。

金額の高さだけで判断してしまうと、計画そのものが破綻する恐れがあるのです。

したがって、目先の金額に一喜一憂せず、その査定額がどのような根拠で算出されたのかを理解することが、円滑な売却への近道といえます。

仲介契約を得るための営業手法「高預かり」の実態

「高預かり」とは、不動産会社が売主から媒介契約を獲得することを目的として、意図的に相場よりも高い査定額を提示する営業手法を指します。

「釣り査定」とも呼ばれ、売主の期待感を煽って契約に結びつけるためのからくりです。

この手法が横行する背景には、不動産一括査定サイトの普及による業者間の過当競争があります。

不動産会社はサイト運営会社に1件あたり約1万円の参加料を支払っているため、コストを回収して利益を出すために、他社よりも高い金額を提示してでも契約を獲得しようとします。

最初に魅力的な高額査定で売主の関心を引き、媒介契約を結んだ後に「買い手が見つからない」などと理由をつけて徐々に値下げを交渉していくのが、高預かりの典型的なシナリオです。

最終的に相場以下の価格で手放す結末

高預かりによる相場からかけ離れた価格で売りに出しても、当然ながら買い手は見つからず、物件は「売れ残り」の状態になってしまいます。

売却活動が長期化すると、市場での物件の印象が悪化し、資産価値を下げる原因にもなりかねません。

実際に、売れない期間が数ヶ月から1年以上に及び、その間に何度も値下げを繰り返すケースは少なくありません。

売主が焦りや疲労を感じ始めたタイミングで、不動産会社は大幅な値下げを提案してきます。

最終的には、当初の期待を大きく裏切る形で、適正な相場価格よりも安い金額で売却せざるを得なくなるのです。

これが、高すぎる査定額を信じてしまった場合に待ち受ける、最も避けたい結末といえます。

不動産査定額が相場より高くなる3つの理由

提示された査定額が想像以上に高いと、嬉しい反面、本当にこの価格で売れるのか不安になりますよね。

実は、その高い査定額には不動産業界特有の事情が隠されています。

最も大きな理由は、不動産会社があなたと仲介契約を結びたいがための営業戦略である点です。

なぜそのような高値が提示されるのか、その背景にある3つの理由を理解すれば、冷静に不動産会社選びができます。

理由1 一括査定サイトの普及による過当競争

近年、インターネットで手軽に複数社へ査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」が普及したことで、不動産会社間の競争が激化しています。

不動産会社は、一括査定サイト経由で査定依頼を受けると、サイト運営会社に1件あたり約1万円の参加料を支払っています。

費用をかけて参加する以上、何としても契約を獲得してコストを回収しなくてはなりません。

そのため、多くのライバル会社の中からあなたの目を引くために、意図的に相場より高い査定額を提示する会社が増えているのです。

理由2 契約後の値下げを狙う「釣り査定」の横行

「釣り査定」とは、売却を依頼してもらいたいがために、意図的に相場よりも高い査定額を提示して媒介契約を結ばせる営業手法です。

「高預かり」とも呼ばれます。

最初に高い査定額で売主の期待感を高め、一度契約さえしてしまえば、あとは自社のペースで話を進められると考えているのです。

契約後は「問い合わせが少ない」「内覧希望者が現れない」といった理由をつけ、数ヶ月かけて徐々に売出価格の値下げを交渉してきます。

最終的に相場に近い価格、場合によっては相場以下の価格で成約に至るケースも少なくありません。

理由3 買取保証のない不動産査定の仕組み

不動産の価格査定には、提示された査定額で「売却できることを保証するものではない」という根本的な仕組みがあります。

これは、業者が提示した金額で買い取る責任を負う、中古車の買取査定とは大きく異なる点です。

不動産査定における査定額は、あくまで「3ヶ月前後で売却できると予想される価格」の目安に過ぎません。

比較項目	不動産の価格査定	車の買取査定
査定額の性質	売却見込み価格の「目安」	業者が買い取る「約束」の価格
業者の責任	売却の責任は負わない	提示額で買い取る責任を負う

この仕組みがあるため、不動産会社は売却に対する責任を負うことなく、契約獲得という目的のために、実質的にリスクなしで高い査定額を提示できてしまうのです。

高すぎる査定額を信じる5つのリスク

魅力的に見える高い査定額には、実は大きな落とし穴が潜んでいます。

その金額を信じてしまうと、売却が長期化するだけでなく、最終的に大切な資産を相場より安く手放すことになりかねません。

高すぎる査定額がもたらす5つの具体的なリスクを理解し、後悔のない不動産売却を目指しましょう。

これらのリスクは互いに連鎖し、売主を不利な状況へと追い込みます。

査定額の高さだけに目を奪われず、その背景にある危険性を知ることが、あなたの資産を守る第一歩です。

リスク1 売れ残り物件となり資産価値が下がる可能性

売れ残り物件とは、市場に長期間売りに出されていることで、買い手から「何か問題があるのではないか」と敬遠されがちな物件のことです。

一般的に、売り出しから3ヶ月を超えても成約に至らない場合、「売れ残り」という印象が強まります。

そうなると、物件の新鮮味が失われ、内覧の申し込みも減少し、本来の価値よりも低い評価しか受けられなくなる悪循環に陥ります。

適正な価格で売り出していればスムーズに売れたはずが、高すぎる価格設定によって自ら資産価値を下げてしまうのです。

リスク2 売却活動の長期化と値下げ交渉のストレス

売却活動が長引くと、精神的な負担が想像以上に大きくなります。

週末のたびに内覧の準備をするも、申し込みは一向に来ません。

不動産会社の担当者からは「反響がないので、価格を見直しましょう」と、毎週のように値下げを提案され、焦りと失望が募るばかりです。

このような状況は、時間と労力を奪うだけでなく、冷静な判断力を鈍らせる原因にもなります。

終わりの見えない売却活動と値下げ交渉のプレッシャーは、日常生活にも影響を及ぼす大きなストレスとなります。

リスク3 両手仲介を狙う悪質な「囲い込み」行為

囲い込みとは、仲介を依頼された不動産会社が、売主と買主の双方から手数料を得る「両手仲介」を狙い、意図的に物件情報を他社へ公開しない行為を指します。

この行為により、あなたの物件を購入したいと考えている買主が他社で見つかっても、その情報があなたに届くことはありません。

悪質な業者になると、売主が困窮するのを待ち、関連の買取業者に安値で売却させようとするケースすら存在します。

悪質な手口	業者の狙い
物件情報の非公開	自社での買主発見による両手仲介の実現
意図的な売れ残り状態の創出（塩漬け）	売主が金銭的に困窮するのを待つ
関連買取業者への安値売却誘導	買取時と再販時の両方で手数料を獲得

囲い込みは、売主の利益を著しく損なう背信行為であり、高すぎる査定額で契約を迫る業者には特に警戒が必要です。

リスク4 最終的に相場より安い価格での売却

これまでのリスクが積み重なった結果、最も避けたい結末が「相場より安い価格での売却」です。

「売れ残り物件」というレッテルが貼られると、買い手市場となり、購入希望者から足元を見た価格交渉をされやすくなります。

その結果、数ヶ月から1年以上にわたる値下げを繰り返した挙句、当初の査定額から数百万円も下落し、最終的には適正な相場よりも安い金額で手放すことになるのです。

最初に高い査定額で抱いた期待は、残念ながら大きな損失という形で裏切られる可能性が高いといえます。

リスク5 買主が見つかる機会の損失

高すぎる価格設定は、そもそも潜在的な買主の目に触れる機会を失わせる大きな原因です。

多くの人は、SUUMOやLIFULL HOME’Sといった不動産ポータルサイトで、自身の予算に合う価格帯で物件を検索します。

相場からかけ離れた価格で売り出していては、検索結果に表示されることすらないのです。

あなたの物件がどんなに魅力的でも、その存在を知ってもらえなければ売却にはつながりません。

適正価格であればすぐにでも契約に至ったかもしれない買主との貴重な出会いの機会を、自ら失っている状況といえるでしょう。

高すぎる査定から資産を守るための対策法

高すぎる査定額にだまされて後悔しないためには、売主自身が主体的に情報を集め、客観的な判断基準を持つことが何より重要です。

不動産会社の言うことを鵜呑みにせず、いくつかの対策を講じることで、大切な資産を適正な価格で売却できます。

対策法	主な目的	実行のポイント
SUUMOなどでの相場確認	自身で大まかな相場観を養う	同一エリア・類似条件の物件を5件以上比較
査定根拠の質問	査定額の妥当性をデータで確認する	成約事例や競合物件との比較について質問
複数社査定の比較	「釣り査定」を見抜き、適正価格帯を把握する	突出して高い査定額を提示する会社を候補から外す
一括査定サイトの活用	効率的に情報を収集し、会社を比較する	相場調査の道具と割り切り、営業電話には冷静に対応

これらの対策を実践することで、不動産会社が提示する査定額の妥当性を冷静に判断できるようになります。

SUUMOやLIFULL HOME’Sでの売出価格の確認

まずは、ご自身の不動産がいくらで売れそうか、大まかな相場観を養うことが対策の第一歩です。

SUUMOやLIFULL HOME’Sといった大手不動産情報サイトで、ご自宅と同じ市区町村・似たような広さ・築年数の物件が、実際にいくらで売りに出されているかを最低でも5件以上は確認しましょう。

この作業によって、不動産会社から提示された査定額が相場から大きくかけ離れていないか判断する基準ができます。

ここで把握した価格はあくまで「売出価格」であり成約価格ではありませんが、高すぎる査定額を見抜くための有効な判断材料になります。

不動産会社への査定根拠の具体的な質問方法

査定額を提示された際には、金額だけを見て判断せず、「なぜその金額になるのか」という具体的な根拠を必ず確認することが極めて重要です。

「この査定額は、どの成約事例を参考に算出しましたか？」「近隣の競合物件と比較して、この物件の強みと弱みは何ですか？」といった具体的な質問を投げかけましょう。

信頼できる担当者であれば、これらの質問に対して、データに基づいた論理的な説明ができます。

確認すべき質問例	チェックポイント
査定額の算出根拠は何か	データに基づいた論理的な説明があるか
参考にした成約事例の情報	具体的な物件情報（場所・価格・時期）を提示できるか
物件のプラス・マイナス評価点	客観的な視点で評価しているか
査定額を踏まえた売却戦略	現実的で納得できる計画があるか

説明が曖昧だったり、ただ「高く売れます」と繰り返したりする不動産会社は、「高預かり」を狙っている可能性が高いため注意しましょう。

複数社の査定結果の正しい比較と見極め方

複数の不動産会社から査定結果が出そろったら、単純に一番高い金額を提示した会社を選ぶのではなく、査定額のばらつきを冷静に分析することが大切です。

例えば、5社から査定を受け、4社が3,000万円～3,200万円の範囲で提示しているにもかかわらず、1社だけが3,800万円を提示してきた場合、その突出して高い査定額は「釣り査定」である可能性を疑います。

多くの会社が提示した価格帯が、現実的な相場の上限・下限だと考えましょう。

比較ポイント	見極めるべき内容
査定額	突出して高すぎたり低すぎたりしないか
査定の根拠	データに基づき、説明が論理的か
担当者の対応	質問に真摯に答え、信頼できるか
売却戦略	現実的で納得できる提案か

査定額の高さだけでなく、その根拠と担当者の対応を総合的に評価し、最も信頼できるパートナーを選ぶことが、売却成功の鍵となります。

一括査定サイトを「相場調査の道具」として活用

しつこい営業電話などのデメリットが指摘されがちな不動産一括査定サイトですが、「相場観を把握し、不動産会社を比較検討するための道具」と割り切って利用するなら、有効な手段です。

サイトを利用する際は、提示された中で一番高い査定額を信じるのは危険です。

複数の査定結果を並べて、突出して高い会社や低い会社を除いた価格帯を相場の目安と考えるのが賢い使い方です。

例えば、6社の査定結果のうち、最高値と最安値を除いた4社の平均値を見ることで、より現実的な価格帯が見えてきます。

活用目的	具体的な使い方
相場観の把握	複数社の査定額を比較し、平均的な価格帯を知る
担当者の比較	査定時の対応や提案内容を横並びで評価する
依頼先の選定	一般媒介契約を前提に、複数社とやり取りしてみる

一括査定サイトはあくまで不動産会社選びの入り口と捉え、最終的には担当者と直接会って、その提案内容と人柄をしっかり見極めてから依頼先を決めましょう。

正確な査定で後悔しない売却なら三井のリハウス

高すぎる査定額に惑わされ、売却の機会を逃してしまうのは避けたいものです。

後悔しない不動産売却のためには、最初から正確な査定を行う信頼できる会社を選ぶことが何よりも重要になります。

業界最大手の実績とデータに裏打ちされた「三井のリハウス」は、その有力な選択肢となるでしょう。

三井のリハウスは、目先の契約を目的とした「釣り査定」とは一線を画し、データに基づいた的確な価格を提示します。

豊富な実績と全国均一のサービス品質は、大切な資産の売却を安心して任せられる大きな理由です。

豊富な取引データに基づく精度の高い価格査定

三井のリハウスの強みは、業界トップクラスの取引実績に裏付けられた査定の精度にあります。

多くの不動産会社が契約獲得のために相場より高い査定額を提示する中で、三井のリハウスは一貫して正確な価格査定を重視しています。

その背景には、年間取扱件数約40,000件という膨大な実績があります。

この豊富なデータを基に、客観的で精度の高い査定額を算出するため、売主は納得感を持って売却活動の第一歩を踏み出せます。

項目	内容
商号	三井不動産リアルティ株式会社
設立	1969年7月15日
年間取扱件数	約40,000件
国内拠点	全国291店舗（全て直営）
特徴	業界に先駆けて標準的な価格査定手法を導入

データに基づいた根拠のある査定は、売主が適切な売却戦略を立てるための羅針盤となるのです。

低い価格乖離率が示す査定額の信頼性

価格乖離率とは、不動産を売りに出した際の価格と、実際に売買が成立した価格の差を示す指標です。

この率が100%に近いほど、査定額に近い価格で、値引き交渉をせずに売却できていることを意味します。

三井のリハウスは、この価格乖離率が低いことで知られています。

例えば、ある時期のデータでは、東京都の豊洲エリアで99.35%という高い数値を記録しました。

これは、提示された査定額が市場の実勢価格を的確に反映していることの力強い証明といえるでしょう。

三井不動産リアルティの2020/10〜12の集計データ。
単価上昇もさることながら注目すべきは売出と成約単価の乖離率の低さ。
乖離率が100%に近づけば値引無しでの成約が多いことを意味する。
豊洲は圧巻の99.35%、ほぼ値引は行わず売出価格で成約している。完全に売手市場なので優良中古の指値は厳しい。 pic.twitter.com/hmFZzOjE4r

https://lequio-wing.co.jp/media/mitsui-rehouse/

高すぎる査定額によって売却が長期化し、最終的に大幅な値下げを繰り返すという失敗を避けられるため、安心して売却を任せることが可能です。

全国直営店舗による均一で安心のサービス品質

不動産会社によっては、店舗ごとに運営方針や担当者のスキルにばらつきが見られることもあります。

その点、三井のリハウスは全国に展開する291店舗のすべてが直営で運営されています。

これにより、どの地域の店舗に相談しても、十分に教育されたスタッフによる均一で高品質なサービスを受けることが可能です。

かつてはフランチャイズ制を採用していた時期もありますが、現在は全店舗が直営化されており、組織全体でサービス品質の維持・向上に取り組んでいます。

よくある質問	回答
営業の評判は？	全店舗が直営のため、サービス品質が均一化されている
「囲い込み」は？	両手仲介の比率は高いが、値引きなく短期で成約した結果という見方も可能
宅建士は多い？	大手として資格取得制度が充実しており、資格保有率は高い傾向

地域によるサービスの差を心配することなく、大切な資産の売却を相談できるのは、売主にとって大きな安心材料となります。

よくある質問（FAQ）

不動産査定の根拠が曖昧な業者をどう見抜けばいいですか？

査定額の根拠を尋ねた際に、具体的なデータを示さず「高く売れますよ」と自信だけを語る業者には注意が必要です。

信頼できる不動産会社は、必ず「なぜこの価格なのか」を客観的なデータで説明してくれます。

具体的には、過去の成約事例や近隣で売り出し中の物件との比較、あなたの物件のプラス評価点とマイナス評価点をまとめた「査定書」を提示するはずです。

その説明に納得できるかどうかが、嘘や高預かりを見抜く重要な判断基準となります。

媒介契約には種類がありますか？どれを選ぶべきでしょう？

はい、不動産会社に売却を依頼する仲介契約（媒介契約）には、主に3つの種類があります。

どの契約を選ぶかで売却活動の進め方が変わるため、特徴を理解しておくことが大切です。

• 一般媒介契約: 複数の不動産会社に同時に依頼できます。業者間の競争を促せますが、報告義務がないため状況が把握しにくいこともあります。
• 専任媒介契約: 1社にのみ依頼する契約です。2週間に1回以上の活動報告義務があり、担当者が熱心になりやすい傾向があります。
• 専属専任媒介契約: 1社にのみ依頼し、自分で買主を見つけた場合もその会社を通す必要があります。1週間に1回以上の報告義務があります。

もし「囲い込み」などのリスクを避けたい場合は、複数の会社が売却活動を行える一般媒介契約を選ぶのが一つの対策となります。

相場より少しだけ高く売り出すのは良い戦略になりますか？

相場を理解した上で、戦略的に少しだけ高い価格で売り出すこと自体は間違いではありません。

ただし、その場合は「いつまでに売れなければ値下げするか」という期限を不動産会社と明確に決めておく必要があります。

例えば、「最初の1ヶ月はこの価格で挑戦し、反響がなければ次の価格に見直す」といった具体的な計画です。

計画なしにただ高く売り出すだけでは、売れない時間が長引いてしまい、結果的に「売れ残り物件」として資産価値を下げてしまうリスクがあります。

一括査定後のしつこい営業電話には、どう対応するのが賢いですか？

一括査定後の営業電話に不安を感じる方は多いですよね。

賢い対策は、最初の電話であなたのペースを明確に伝えることです。

具体的には、「今回は相場を知るために査定を依頼しました」「連絡はメールでお願いします」「複数社を比較して、こちらから連絡します」とはっきりと伝えましょう。

毅然とした態度で対応することで、多くの不動産会社は無駄な電話を控えるようになります。

断る際は曖昧な返事をせず、正直に状況を伝えることが重要です。

「囲い込み」をされているかもしれない場合、確認する方法はありますか？

「囲い込み」は売主にとって非常に大きなリスクとなる行為です。

これを防ぎ、確認するためには、媒介契約を結んだ後に「レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録証明書を発行してください」と依頼する方法が有効です。

レインズは全国の不動産会社が物件情報を共有するシステムで、ここに登録することで多くの買主の目に触れる機会が生まれます。

不動産会社には登録義務があり、これを拒んだり、登録内容が実際の売出情報と異なっていたりする場合は、囲い込みを疑う強い根拠となります。

大手の不動産会社と地元の不動産会社、どちらを選ぶべきか迷います。

どちらにもメリットがあり、物件の特性やあなたの考え方によって最適な不動産会社の選び方は異なります。

大手は豊富な取引データに基づく正確な査定や、全国規模の情報網が強みです。

三井のリハウスのように、どの店舗でも均一で安心感のあるサービスを受けられます。

一方で、地元の不動産会社は特定のエリアに深く、大手にはない独自の顧客情報を持っている可能性があります。

大切なのは会社の規模だけで比較するのではなく、査定の根拠をしっかり説明し、あなたの話を親身に聞いてくれる信頼できる担当者を見つけることです。

まとめ

この記事では、不動産査定額が高すぎる理由と、その裏に潜むリスクを解説しました。

最も重要なのは、売主から契約を取るための営業手法「高預かり」にだまされないことです。

査定額の高さだけで安易に不動産会社を決めず、まずはこの記事で解説した対策法を参考に、ご自身の不動産の適正な相場を把握することが大切です。

その上で、三井のリハウスのように信頼できる会社へ相談することから始めましょう。

三井のリハウス ｜公式サイト

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